Newsletter Edilizia, aggiornamento al 8 Agosto 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 8 Agosto 2025.

Questi gli argomenti trattati:  

DDL Semplificazione approvato in Consiglio dei Ministri

Il Consiglio dei Ministri riunitosi lo scorso 4 Agosto ha approvato un disegno di legge che introduce misure di semplificazione per le imprese.

Si segnalano, in particolare:

in materia fiscale:

la soppressione di alcuni riferimenti normativi nelle fatture per i soggetti che si avvalgono del credito d’imposta per investimenti relativi alle misure “Industria 4.0” e “Transizione 5.0”;

la mancata sanzione in caso di ritrasmissione tempestiva delle dichiarazioni trasmesse telematicamente e scartate;

i tempi per il versamento dell’imposta sostitutiva sui premi e la disciplina dell’acquiescenza all’avviso di accertamento o di liquidazione, mediante formulazione di un’istanza di accertamento con adesione.

In materia ambientale:

l’esclusione dalla qualifica di industria insalubre delle imprese in possesso di certificazioni ambientali;

l’aggiornamento dei riferimenti normativi per l’individuazione dei rifiuti non pericolosi negli impianti industriali.

In materia di lavoro:

il lavoratore che fruisce del trattamento di integrazione salariale deve informare immediatamente il datore di lavoro che ha richiesto il relativo intervento nel caso in cui intraprenda un’attività lavorativa.

 Approvata conversione in legge del D.L. Economia: in vigore nuove norme su Aree del Sisma

Lo scorso 6 agosto la Camera ha approvato definitivamente la conversione in legge il D.L. 30 giugno 2025, n. 95 recante “Disposizioni urgenti per il finanziamento di attività economiche e imprese, nonché interventi di carattere sociale e in materia di infrastrutture, trasporti ed enti territoriali” (cd D.L. Economia).

Si ricorda che il provvedimento contiene un’estensione del Superbonus 110% al 2026 per gli immobili situati nei Comuni colpiti dai terremoti del Centro Italia dal 24 agosto 2016 nonché per gli immobili situati nei Comuni del centro Italia colpiti dal terremoto del 2009 che potranno beneficiare della detrazione del 110% anche sulle spese sostenute nel 2026.

La proroga riguarda interventi edilizi antisismici e di efficientamento energetico, e fino a un tetto massimo di 100 milioni di euro.

A questo si aggiunge l’ampliamento della deroga per cessione del credito e sconto in fattura, con la possibilità di usufruire delle modalità agevolate di fruizione del Superbonus anche nel 2026, nei limiti finanziari previsti e solo per i territori e interventi ammessi. Infine, si rinnovano per il 2025 misure agevolative, con uno stanziamento dedicato di 11,7 milioni di euro, a favore di imprese e professionisti che hanno sede principale o unità locale nella Zona Franca Urbana Sisma Centro Italia – che comprende i Comuni delle Regioni del Lazio, dell’Umbria, delle Marche e dell’Abruzzo colpiti dagli eventi sismici.

Consulta il D.L. 30 giugno 2025, n. 95 “Disposizioni urgenti per il finanziamento di attività economiche e imprese, nonché interventi di carattere sociale e in materia di infrastrutture, trasporti ed enti territoriali” a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2025/06/30/25G00107/sg

I nuovi interventi di ANAC su avvalimento e costi manodopera

Con il parere di precontenzioso n.259/2025, ANAC si è pronunciata sulla legittimità dei contratti di avvalimento e sulla verifica dei costi della manodopera.

In merito alla gestione applicativa della norma sull’avvalimento (art. 104 Codice Appalti) l’Autorità, pur confermando la necessità della forma scritta del contratto e la previsione di un impegno sull’apparato organizzativo, sulle risorse umane e tecniche e sulla capacità esecutiva dell’ausiliaria, precisa che non è richiesta una rigida quantificazione numerica delle risorse ma è sufficiente che il contenuto dell’obbligazione sia determinato o determinabile.

Come affermato dalla giurisprudenza “il contratto di avvalimento, pertanto, non deve necessariamente spingersi, ad esempio, sino alla rigida quantificazione dei mezzi d'opera, all'esatta indicazione delle qualifiche del personale messo a disposizione ovvero alla indicazione numerica dello stesso personale”.

Considerato nel caso specifico oggetto della pronuncia che “l’ausiliaria poneva a disposizione, oltre alla propria attestazione SOA, le proprie risorse, in particolare la propria direzione tecnica, un numero specifico di operai, anche qualificati, oltre a mezzi e attrezzature, di cui manca effettivamente l’elenco dettagliato”, il contratto di avvalimento è da ritenersi coerente con la normativa vigente.

Altro aspetto del parere ha riguardato la congruità della manodopera per la quale l’art. 110 del Codice Appalti impone alle stazioni appaltanti un obbligo di verifica non solo in sede di aggiudicazione ma anche durante l’esecuzione del contratto.

ANAC sottolinea come la giurisprudenza abbia già stabilito che l’omessa formalizzazione della verifica non comporta automaticamente l’illegittimità dell’aggiudicazione, ma occorre dimostrare che tale vizio abbia comportato effetti sostanziali sull’esito della gara. Nel caso concreto, lo scostamento tra costo dichiarato dall’aggiudicatario e quello previsto dal bando era talmente esiguo (meno di 10 euro) da non configurare un vizio sostanziale. 

MIT: i prezzi per lavori non ricompresi nel progetto

Con il parere n. 3545/2025, il MIT (Parere n. 3545 del 23 giugno u.s.) è intervenuto sul comportamento da adottare in materia di prezzi nell'ipotesi in cui si debba eseguire una categoria di lavori non prevista inizialmente nel progetto a base di gara o si debbano impiegare materiali per i quali non risulta prefissato il prezzo contrattuale.

In particolare, è stato richiesto se i nuovi prezzi, relativi a tali lavorazioni o materiali non previsti nel progetto iniziale né presenti nei prezzari regionali, debbano essere assoggettati al ribasso percentuale offerto in sede di gara.

Il MIT, dopo aver precisato che la fattispecie rientra in quanto previsto dal comma 7 dell’art. 5 Allegato II.14 del Codice Appalti, ha chiarito che, qualora non sia possibile ricavare i nuovi prezzi dai prezzari, la loro determinazione deve avvenire in contraddittorio tra il direttore dei lavori e l’esecutore, sulla base dei prezzi elementari di manodopera, materiali, noli e trasporti, riferiti alla data di formulazione dell’offerta. Tali prezzi devono essere successivamente approvati dal RUP.

Qualora i nuovi prezzi determinino maggiori spese rispetto alle somme previste nel quadro economico, è necessaria l’approvazione della stazione appaltante su proposta dello stesso RUP. In assenza di riserve da parte dell’esecutore negli atti contabili, i prezzi si intendono definitivamente accettati.

ANAC: non dovuti contributi per richieste SOA A Enti Appaltanti su veridicità dei titoli autorizzativi

ANAC ha precisato che non vanno richiesti dalle amministrazioni contributi economici non dovuti per 'diritti di segreteria' o considerando la richiesta come una procedura di 'accesso agli atti' relativamente a richieste delle SOA su veridicità e sostanza dei titoli autorizzativi.

Le Amministrazioni destinatarie delle richieste degli Organismi di attestazione sono chiamate a fornire riscontro senza richiedere alcuna compartecipazione del privato, salvo i casi in cui ciò richieda un’attività di ricerca documentale più gravosa rispetto a quella ordinaria.

Anche riguardo alle richieste di emissione dei Certificati di Esecuzione Lavori (CEL), la stazione appaltante è chiamata, in qualità di committente, ad attestare la corretta esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore mediante emissione del Certificato (CEL). Le richieste di veridicità da parte degli Organismi di attestazione (SOA) sono, infatti, avanzate in funzione della natura pubblicistica pacificatamene ad esse riconosciuta.

Interventi di efficienza energetica: aumentano i soggetti che possono accedere al conto termico

Un nuovo decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, aggiorna la disciplina di incentivazione (c.d. Conto Termico 3.0) per gli interventi di piccole dimensioni finalizzati all’incremento dell’efficienza energetica (quali ad esempio: isolamento termico involucro edilizio) e alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili.

In particolare per gli interventi migliorativi del rendimento energetico viene introdotta la possibilità di utilizzare gli incentivi anche per il settore privato: con il precedente decreto erano ammissibili solo gli interventi sostenuti dalla Pubblica Amministrazione. Resta esteso a tutti il sistema di incentivi per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Le risorse previste ammontano a 400 milioni annui per incentivi realizzati da parte delle amministrazioni pubbliche e 500 milioni per incentivi riconosciuti ad interventi realizzati da parte di soggetti privati. Aumentano i massimali di spesa consentiti con un valore massimo di copertura dei costi pari al 65% per soggetti privati e al 100% per gli interventi su scuole, ospedali e strutture sanitarie pubbliche, o su edifici di comuni con popolazione fino 15.000 abitanti. Attraverso il portale GSE sarà consentito l’accesso agli incentivi presentando apposta istanza post intervento.

In relazione alla tipologia di interventi ammessi, si segnala l’esclusione delle caldaie a condensazione e l’inclusione dei sistemi di ventilazione meccanica (se abbinati ad interventi di efficientamento energetico), delle colonnine di ricarica per le auto (solo se installate congiuntamente alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con pompe di calore elettriche), degli impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo.

Le ESCO (Energy Service Company) possono porsi quali soggetti intermediari, sia per i privati che per le pubbliche amministrazioni.

TAR Lazio: imprese devono giustificare scostamento da tabelle ministeriali su costo manodopera

Le tabelle ministeriali che indicano il costo della manodopera non hanno carattere vincolante, ma l’operatore economico che se ne discosta deve presentare adeguate giustificazioni documentate nella verifica dell’anomalia.

Lo ha ribadito il TAR Lazio (Sent. n. 15081 del 30 luglio u.s.) che, pronunciandosi su un appalto di servizi indetto per l’affidamento del servizio di pulizia di stazioni, treni, impianti ed attività del comparto metro e, in particolare, sull’offerta dell’aggiudicatario nella quale emergeva un costo inferiore della manodopera, ha rilevato l’esigenza per l’impresa di “spiegare dettagliatamente quali siano le specificità del proprio processo organizzativo che permetta la riduzione del costo del lavoro”.

Le giustificazioni devono basarsi sullo “specifico contesto aziendale”.

In questo contesto, “il Tribunale rammenta che il nuovo codice degli appalti (art. 108, comma 9, d.lgs. n. 36 del 2023) ha inteso attribuire ulteriore enfasi all’onere dell’operatore economico di indicare, a pena di esclusione, il costo della mano d’opera, trattandosi di salvaguardare non soltanto la serietà dell’offerta, ma anche la normativa posta a tutela del lavoro, ivi inclusa quella dedicata alla prevenzione di forme di lavoro in nero, alle quali gli appalti ad alta intensità di mano d’opera sono talvolta soggetti. Per derogare alle tabelle ministeriali, perciò, il concorrente è tenuto a spiegare dettagliatamente quali siano le specificità del proprio processo organizzativo che permetta la riduzione del costo del lavoro”.

Gli interventi della Giurisprudenza nei casi di tardivo pagamento ANAC e violazione limite subappalto

L’utilizzo del soccorso istruttorio continua a essere oggetto di continui interventi della giurisprudenza. Negli ultimi giorni si segnalano due sentenze che si sono occupate delle possibilità di sanare il tardivo versamento della tariffa ANAC e il superamento del limite di subappaltabilità.

Il primo caso è stato al centro della sentenza del TAR Campania (n.5775/2025) che ha annullato un’esclusione disposta per ritardato pagamento del contributo all’Autorità Anticorruzione nonostante l’impresa avesse provveduto, seppur in ritardo, entro i termini stabiliti nel soccorso istruttorio.

Il TAR ha richiamato un precedente pronunciamento dell’Adunanza Plenaria (n. 6 del 9 giugno 2025) nel quale si precisa, riguardo ai contributo ANAC, che “si tratta di una “condizione estrinseca” rispetto alla procedura di gara, nel senso che l’adempimento di tale obbligazione non è finalizzato, come è per i requisiti di ordine generale e speciale, ad attuare in via diretta gli interessi pubblici della gara mediante la preventiva selezione degli operatori che possono partecipare alla gara stessa, ma è finalizzato ad attuare interessi pubblici differenti, che sono quelli di consentire, mediante questa tecnica di finanziamento, ad una Autorità indipendente di svolgere in modo più efficace le proprie funzioni relative anche alla vigilanza nel settore in esame”.

Non si tratta quindi di un requisito di partecipazione ma di una “condizione di ammissibilità” dell’offerta. Accogliendo pertanto il ricorso dell’impresa, i Giudici hanno disposto che deve essere consentito l’adempimento tardivo del pagamento fino all’inizio della fase di valutazione delle offerte e hanno dichiarato conseguentemente l’annullamento del verbale di esclusione e della determinazione di aggiudicazione.

In un’altra sentenza, il TAR Brescia (Sent. n. 723/2025) ha disposto che la violazione da parte dell’operatore economico del limite al subappalto nella categoria prevalente, fissato in conformità con l’articolo 119, comma 1, del DLGS 36/2023, comporta l’esclusione automatica dell’operatore economico, senza possibilità di attivare il soccorso istruttorio, qualunque sia l’entità della percentuale superata.

L’impresa aveva impugnato il provvedimento, evidenziando la sostanziale irrilevanza dello scostamento (0,01%), attribuibile ad un errore materiale e invocando l’applicazione del soccorso istruttorio: la lex specialis aveva fissato un limite del 49,9% di subappalto nella categoria prevalente e l’impresa aveva invece indicato il 50%.

Il TAR ha confermato la non sanabilità della violazione della lex specialis e dell’articolo 119, comma 1 del Codice Appalti. L’amministrazione appaltante non può sopperire a imprecisioni che l’operatore qualificato avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza.