Newsletter Edilizia, aggiornamento al 5 Settembre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 5 Settembre 2025.

Questi gli argomenti trattati:

ANAC su criteri tecnici discrezionali e carenze progettuali

In un parere di precontenzioso (n.267 del 2 luglio u.s.) relativo all’affidamento di una fornitura in ambito ospedaliero, l’ANAC è intervenuta sulla discrezionalità consentita alle stazioni appaltanti e, in particolare, sulla legittimità dei criteri tecnici premiali soggettivi.

Nella contestazione era stata evidenziata l’indeterminatezza dell’oggetto del bando e l’illogicità dei criteri premiali.

L’Autorità non ha condiviso tali rilievi e ha ribadito che “i criteri di valutazione delle offerte sono espressione dell’ampia discrezionalità attribuita all’Amministrazione dalla legge per meglio perseguire l’interesse pubblico, e, come tale, sono sindacabili solo allorché siano macroscopicamente illogici, irragionevoli e irrazionali”.

A supporto di tale conclusione è stato richiamato l’art. 108 del Codice Appalti che, nel disciplinare i criteri di aggiudicazione di tutte le tipologie di appalti (lavori, servizi e forniture), limita la discrezionalità dell’ente appaltante al rispetto dei principi di concorrenza, trasparenza, proporzionalità e risultato; resta pertanto un ampio margine che consente di ricorrere a criteri (anche premiali) oggettivamente verificabili e coerenti con l’oggetto della prestazione richiesta.  

La norma del Codice, quindi, consente la previsione di elementi tecnici in grado di valorizzare l’offerta migliorandone le caratteristiche tecniche del prodotto, il servizio offerto, la sostenibilità e il benessere per l’utenza finale. 

In un successivo parere del 23 luglio, ANAC è intervenuta su un appalto indetto dal Comune di Bologna nel quale sono state evidenziate notevoli carenze progettuali e la necessità di consistenti varianti in corso d‘opera che hanno generato un aumento dei costi del 45% e un prolungamento dei tempi del 28%.

L’Autorità ha rilevato che “dalla ricostruzione effettuata emerge che buona parte delle perizie di variante approvate sono riconducibili a una non sufficientemente approfondita valutazione preventiva dello stato di fatto ante operam, tanto del manufatto quanto del sito”.

Al riguardo è stato evidenziato che “qualora la necessità di ricorrere a varianti sia determinata dall’insufficienza delle indagini preliminari, trattandosi di circostanze note e prevedibili, non pare legittimo l’inquadramento delle relative varianti nelle tipologie delle “cause impreviste e imprevedibili (…)” (Delibera ANAC n. 729 del 23 luglio 2019) e precisando ulteriormente che non risulta coerente con la normativa di settore “una perizia di variante definita “migliorativa” consistente in una mera rielaborazione del progetto esecutivo (NDR progetto definitivo) all’origine non ottimale, e non motivata invece da obiettive esigenze derivanti da circostanze sopravvenute e imprevedibili, bensì ragionevolmente prevedibili, se il progetto fosse stato preceduto dalle indagini e dalle rilevazioni secondo i criteri prescritti dalle norme” (Atto del Presidente dell'ANAC del 6 settembre 2022).

In conclusione, è stata rilevata una generale approssimazione ed inadeguatezza dei controlli effettuati con particolare riferimento all’accertamento della completezza della progettazione e della realizzabilità del progetto e è stato richiamato l’ente appaltante a formulare le “valutazioni di competenza e l’assunzione dei possibili correttivi tenuto conto dell’avanzamento attuale dell’appalto”.

In Gazzetta la conversione del Decreto Omnibus con proroga cessione e sconto superbonus nelle aree del sisma

Sulla Gazzetta Ufficiale del 9 agosto u.s. è stata pubblicata la legge n.118, conversione del D.L. n.95/2025 contenente “disposizioni urgenti per il finanziamento di attività economiche e imprese, nonché interventi di carattere sociale e in materia di infrastrutture, trasporti ed enti territoriali” (c.d. decreto omnibus) che introduce disposizioni che riguardano la ricostruzione nelle aree del sisma.

La versione definitiva del provvedimento prevede l’estensione del Superbonus al 110% alle spese sostenute nel 2026 per interventi sugli immobili interessati dagli eventi sismici che si verificarono il 6 aprile del 2009 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, oltre a quelli del 24 agosto 2016, a condizione che sia stata presentata istanza di concessione dei contributi pubblici dal 30 marzo 2024 e a condizione che il beneficio fiscale sia fruito mediante sconto in fattura e cessione del credito.

La rimodulazione del Fondo, originariamente previsto per il 2024 pari a 400 milioni, non riguarda i casi in cui i beneficiari abbiano rinunciato al contributo pubblico per la ricostruzione per usufruire del cosiddetto Superbonus rafforzato (in questa ipotesi il beneficio fiscale resta disponibile solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025 e solo in forma di detrazione nella dichiarazione dei redditi).

Si segnala, inoltre, che in data 5 agosto 2025 la Camera ha approvato uno specifico Ordine del che impegna il Governo “a valutare l’opportunità di adottare misure volte a rafforzare il sostegno alla ricostruzione nei territori colpiti da eventi calamitosi, assicurando coerenza e continuità tra le diverse aree interessate e favorendo l’efficace utilizzo delle risorse disponibili”.

Consulta la Gazzetta Ufficiale n. 184 del 9 agosto 2025 a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/showNewsDetail?id=7965&provenienza=home

In Senato il nuovo testo DEL DDL Rigenerazione Urbana

Presso la Commissione Ambiente del Senato è stato presentato il nuovo testo del disegno di legge contenente “disposizioni in materia di Rigenerazione Urbana”. Il provvedimento intende favorire la realizzazione dell'obiettivo europeo di azzeramento del consumo di suolo netto entro il 2050.

In questo contesto si prevede che la progettazione degli interventi ricompresi nella programmazione comunale, qualora non possa essere realizzata dall'amministrazione interessata, è affidata mediante un concorso di progettazione finalizzato ad acquisire un'idea progettuale e, successivamente, un progetto di fattibilità tecnica ed economica.

Gli interventi attuativi destinati a beneficiare dei contributi pubblici dovranno assicurare le seguenti condizioni:

a) realizzazione di edifici della classe A di certificazione energetica, e in ogni caso miglioramento dello standard di efficienza energetica degli stessi in conformità alle direttive europee;

b) adeguamento sismico per il raggiungimento dei livelli di sicurezza previsti dalle norme tecniche;

c) realizzazione di aree verdi e servizi ecosistemici;

d) adeguamento e incremento delle dotazioni quantitative e qualitative di servizi pubblici, anche su superfici non naturali;

e) ripermeabilizzazione di suolo già impermeabilizzato anche attraverso la rinaturalizzazione e riforestazione e dell'impatto visivo sul contesto di riferimento;

f) promozione di una compartecipazione a titolo gratuito in favore dei comuni per l'incremento di edilizia residenziale pubblica e sociale;

g) uso sociale dei luoghi;

h) recupero del tessuto produttivo e commerciale compatibile con l'insediamento e il riequilibrio insediativo;

i) abbattimento delle barriere architettoniche delle parti comuni dell'edificio;

l) un consumo di suolo pari o inferiore al lotto originario, comprese le opere infrastrutturali.

Nell’ambito della disciplina privata degli interventi di rigenerazione il testo normativo prevede che siano sempre consentiti, anche in deroga alle previsioni vigenti:

• interventi di ristrutturazione edilizia, comprensivi di demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati, con diversa distribuzione volumetrica e modifiche della sagoma, del sedime, dei prospetti, delle caratteristiche plani-volumetriche, tipologiche e funzionali dell'edificio originario, anche con eventuale delocalizzazione in aree diverse;
• cambi di destinazioni d'uso tra le diverse categorie funzionali;
• interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, nei limiti della preesistente legittima consistenza. 
• Gli interventi di rigenerazione urbana comportanti la demolizione e ricostruzione anche parziale dei fabbricati, potranno beneficiare di un incremento non inferiore al 10 per cento e fino ad un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistenti, soggette a demolizione.

Cambia il modello per la comunicazione delle opzioni sconto in fattura e cessione credito

Dal prossimo 8 settembre sarà operativo il nuovo modello relativo alla comunicazione delle opzioni di sconto in fattura o prima cessione del credito relative alle spese sostenute nel 2025 per interventi agevolati con Superbonus (provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 321370 dello scorso 7 agosto).

La modulistica, con le relative istruzioni per la compilazione, recepisce le modifiche intervenute in materia, ricomprendendo, in particolare, il blocco delle cessioni per il Superbonus e l’esclusione delle opzioni per tutti i bonus edilizi.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che restano valide le comunicazioni inviate fino al 7 settembre utilizzando il precedente modello. Le comunicazioni delle opzioni relative al Superbonus 2025 dovranno essere inviate entro il termine del 16 marzo 2026.

Consulta il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 321370 del 7 agosto 2025 a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9271702/Provvedimento_opzioni_bonus_edilizi_07_08_2025.pdf/5a89b370-186b-2955-3d0c-0e29bb4d6636?t=1754573915658

Consiglio di Stato: revoca della gara in caso di ribassi eccessivi

Il Consiglio di Stato (Sent. n.7091 del 20 agosto u.s.) ha condiviso il comportamento di una stazione appaltante (ENASARCO aveva indetto una procedura ristretta per l’affidamento di servizi di banca e del patrimonio mobiliare) che, ritenendo eccessivi i ribassi presentati, aveva deciso di revocare la gara.

In particolare, relativamente alle offerte economiche presentate dai quattro operatori economici, due presentavano un ribasso superiore al cinquanta percento e una si attestava poco sotto tale misura. L’Ente appaltante aveva disposto la revoca di tutti gli atti di gara, adducendo, come motivazione l’esigenza di rideterminare la base d’asta rivelatasi eccessivamente alta rispetto alle attuali condizioni di mercato e rimodulare la procedura di gara.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto corretta tale decisione, considerando logica e coerente la scelta di “riesaminare la decisione precedentemente assunta, allorché emergano elementi tali da legittimare il sospetto che la base d’asta sia stata frutto di una erronea valutazione estimativa … percentuali di ribasso così elevate, sono tali da rendere, di per sé, il dato autoevidente, senza necessità di ulteriori accertamenti istruttori”.

“In conclusione, deve ritenersi che nella fattispecie la fondazione appellata abbia fatto buon governo di norme e principi che regolano l’esercizio del potere di autotutela, atteso che, a fronte di motivi di interesse pubblico tali da rendere inopportuna, o anche solo da sconsigliare, la prosecuzione della gara, è consentito revocare gli atti con cui la stessa è stata indetta.”

Consiglio di Stato: necessari riscontri oggettivi per configurare grave illecito professionale

Il Consiglio di Stato (Sent. n.6882 del 4 agosto u.s.) si è nuovamente pronunciato sull’esclusione per gravi illeciti professionali e, in particolare, sulla rilevanza delle penali irrogate in precedenti appalti pubblici nonchè sull’utilizzo di notizie giornalistiche come elementi indiziari.

Il ricorso in questione si fondava sull’omessa dichiarazione di precedenti penali contrattuali da parte di uno dei concorrenti e su un articolo di stampa che riferiva di alcune criticità nella gestione del servizio precedentemente affidato.

I Giudici rilevano anzitutto che dal combinato disposto degli articoli 95 e 98 del Codice Appalti emerge che l’illecito deve essere tale da compromettere l’affidabilità dell’impresa e riguardare significative e persistenti carenze nell’esecuzione di precedenti contratti, violazioni degli obblighi di tracciabilità, false dichiarazioni in sede di gara o comunque comportamenti che incidono sulla moralità professionale.

La giurisprudenza ha altresì sancito che non possono esserci automatismi ma è sempre necessaria una valutazione motivata e proporzionata, fondata su fatti oggettivi e documentabili.

Ciò premesso, il Consiglio di Stato ha affermato che non possono ritenersi rilevanti ipotesi di esclusione desumibili da fonti generiche (quali sono quelle derivanti da articoli di stampa) che, per loro natura, non hanno un valore probatorio certo. Secondo i Giudici, inoltre, la mancata dichiarazione dell’irrogazione di penali contrattuali inferiori all’1% dell’appalto non integra di per sé la violazione dei doveri professionali e l’applicazione di penali non costituisce comunque prova di grave negligenza e di illecito professionale (nel caso specifico si contestavano penali per un importo pari a 60.000 Euro e criticità emergenti dalla gestione di un servizio di igiene urbana).

Un’interpretazione eccessivamente estensiva delle cause di esclusione si porrebbe in contrasto con i principi di economicità, efficacia, tempestività e proporzionalità che regolano l’azione amministrativa nel settore degli appalti pubblici: carenze nel servizio devono essere menzionate solo se configurano un inadempimento grave.