Newsletter Edilizia, aggiornamento al 19 Settembre 2025

Gentili Referenti, sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 19 Settembre 2025.

Questi gli argomenti trattati:

ANAC contesta Bando di Roma Capitale su beni culturali

Con un parere di precontenzioso (n.317/2025) l’ANAC ha contestato i criteri di valutazione previsti da un bando di Roma Capitale per l’affidamento (con accordo quadro triennale) di lavori di manutenzione e pronto intervento su beni culturali tutelati.

L’Autorità ha rilevato che i criteri contestati, concernenti la disponibilità di attrezzature e mezzi in esclusiva proprietà al momento della pubblicazione del bando, l’impiego di personale operaio con almeno sei anni di anzianità continuativa presso l’operatore economico e già assunto prima della pubblicazione del bando, l’esperienza pregressa maturata esclusivamente presso la Sovrintendenza Capitolina o le Soprintendenze statali, risultano viziati da manifesta illogicità, irragionevolezza e violazione del principio di proporzionalità e di non discriminazione.

ANAC, in particolare, ha osservato che la previsione di requisiti di disponibilità immediata dei mezzi e del personale, vincolati a titoli proprietari o a rapporti di lavoro già in essere alla data del bando, si traduce in una indebita anticipazione in fase di gara di condizioni proprie dell’esecuzione contrattuale, in contrasto con l’art. 108, comma 4, D.LGS. 36/2023, con la giurisprudenza nazionale ed eurounitaria e con i principi di concorrenza.

Analogamente, il criterio esperienziale, oltre a duplicare surrettiziamente la funzione qualificatoria propria dell’attestazione SOA OG2, assume rilievo escludente in quanto circoscritto ad esperienze pregresse presso specifici enti, configurando una restrizione non giustificata della platea dei concorrenti.

L’Autorità ha concluso ritenendo l’operato della stazione appaltante non conforme al quadro normativo e ha invitato Roma Capitale ad annullare in autotutela il bando e il disciplinare nella parte viziata, a riformulare i criteri di valutazione secondo i principi di proporzionalità, pertinenza e adeguatezza delineati, a rinnovare la pubblicazione della lex specialis e a fissare nuovi termini per la presentazione delle offerte.

Risoluzione del Parlamento Europeo per avvio riforma direttive appalti pubblici

Con la Risoluzione del 9 Settembre 2025, il Parlamento Europeo ha evidenziato le diverse criticità che ancora condizionano il mercato degli appalti pubblici e ha indicato gli elementi salienti che dovranno orientare la nuova riforma delle direttive sugli appalti pubblici.

Il testo del documento è composto da una prima parte che elenca i “considerando” (effetti applicativi delle misure vigenti e indicazione delle questioni da risolvere), gli obiettivi strategici, le sfide principali, gli ambiti suscettibili di miglioramento, la trasformazione digitale e le raccomandazioni specifiche per il miglioramento degli appalti pubblici europei.

Il Parlamento rileva come, nonostante le normi attuali stimolino l’utilizzo dell’offerta economicamente più vantaggiosa, il criterio del prezzo più basso continui a risultare dominante (in alcuni Paesi rappresenta il 95% delle aggiudicazioni), con l’effetto di abbassare la qualità dei lavori e dei servizi, comprimere i margini delle imprese e generare rischi crescenti di lavoro irregolare.

Secondo il Parlamento, l’offerta economicamente più vantaggiosa deve essere un obiettivo strategico delle nuove direttive, da declinare attraverso parametri oggettivi e misurabili:

• qualità tecnica;
• riduzione dell’impatto ambientale;
• innovazione digitale;
• rispetto dei contratti collettivi;
• promozione dell’occupazione qualificata.

Richiamando precedenti sentenze della Corte di Giustizia, la Risoluzione rileva che “gli operatori economici debbono rispettare, nell'esecuzione degli appalti pubblici, gli obblighi applicabili in materia di diritto ambientale, sociale e del lavoro, che costituiscono un principio vincolante, al pari degli altri principi … vale a dire la parità di trattamento, la non discriminazione, la trasparenza e la proporzionalità”.

Importante il passaggio sul subappalto ritenuto “fondamentale per garantire una concorrenza leale per le PMI e la loro capacità di fare affidamento su competenze specialistiche; che può anche migliorare l'efficienza, l'innovazione e la partecipazione delle Pmi agli appalti pubblici”; va tuttavia considerato “che, a causa delle ambiguità giuridiche e di una scarsa applicazione delle norme, molteplici livelli di subappalto possono diluire la responsabilità, aumentare i rischi di violazioni del diritto del lavoro e ostacolarne l'efficace applicazione”.

Si evidenzia altresì una preoccupante contrazione della concorrenza. Il Parlamento “deplora che la concorrenza negli appalti pubblici sia notevolmente diminuita nell'ultimo decennio, come sottolineato nella relazione speciale della Corte dei conti europea, con un conseguente aumento del numero di gare con un'unica offerta o nessuna offerta; deplora inoltre che la stessa relazione rilevi che le amministrazioni aggiudicatrici ricorrono agli appalti strategici in misura molto limitata e che la percentuale di procedure che utilizzano criteri di aggiudicazione diversi dal prezzo è molto limitata; riconosce che il ricorso agli appalti pubblici strategici è rimasto limitato a causa della mancanza di certezza giuridica nell'interpretazione del requisito del "collegamento con l'oggetto dell'appalto" previsto per le amministrazioni aggiudicatrici e del conseguente timore di controversie”.

Sul piano internazionale, inoltre, si segnala la concorrenza sleale di operatori extra-UE sostenuti da sovvenzioni o protetti da mercati chiusi, mentre l’UE resta il mercato più aperto al mondo.

La digitalizzazione viene individuata come strumento essenziale per rendere il sistema più efficiente e trasparente (garantendo tracciabilità completa delle operazioni) e in grado di ridurre drasticamente i costi amministrativi e facilitare l’accesso delle PMI.

Tra le Raccomandazioni specifiche agli Stati membri si evidenziano:

• la promozione della suddivisione in lotti per facilitare la partecipazione delle PMI;
• la semplificazione delle procedure per ridurre tempi e contenziosi;
• la previsione di pagamenti rapidi, che rappresentano un elemento vitale per la liquidità delle imprese.

In arrivo Piano Europeo per edilizia popolare

La presidente della Commissione Ursula von der Leyen, nel suo recente discorso sullo stato dell’Unione Europea, ha indicato l’edilizia abitativa come una delle priorità sulle quali si intende avviare una serie di iniziative strategiche per affrontare la crescente crisi di alloggi e rilanciare il settore delle costruzioni

In risposta all’aumento dei prezzi delle case, oltre il 20% dal 2015, e alla drastica diminuzione delle licenze edilizie, la Commissione proporrà il primo Piano europeo per l’edilizia popolare, articolato su quattro direttrici principali:

revisione delle norme sugli aiuti di Stato per consentire misure di sostegno all’edilizia abitativa.

semplificazione normativa per rendere più facile la costruzione di nuove case e residenze per studenti

iniziativa legislativa sugli affitti a breve termine per affrontare le distorsioni del mercato

convocazione del primo vertice UE sull’edilizia abitativa

In questo contesto è stata presentata un’agenda per le città, legata all’edilizia popolare e alla rigenerazione urbana, che potrebbe offrire opportunità concrete ai consorzi di PMI di svolgere un ruolo chiave nella realizzazione di progetti di edilizia popolare, ristrutturazione e sviluppo urbano sostenibile in tutta Europa.

Produzione energia da fonti rinnovabili: CDM approva nuovo Decreto

Lo scorso 11 Settembre il Consiglio dei Ministri ha approvato, in via preliminare, un decreto legislativo che introduce disposizioni integrative e correttive al decreto legislativo n. 190/2024 relativo ai regimi amministrativi per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Il provvedimento intende semplificare la disciplina, favorire un’accelerazione nella transizione ecologica e agevolare gli investimenti nel settore, in linea con gli impegni del PNRR.

In particolare, vengono rimossi ostacoli procedurali per interventi che non richiedano nuovo consumo di suolo e per l’integrazione degli accumuli. Viene estesa inoltre la portata del regime dell’attività libera ad alcune tipologie di interventi a impatto ambientale e paesaggistico zero o comunque minimale.

Si segnala altresì la riduzione dei tempi per l’ottenimento dell’“autorizzazione unica” con valore di valutazione di impatto ambientale (possibilità di passare da 120 a soli 40 giorni).

Altro elemento di forte impatto e sburocratizzazione è dato dalla scomparsa dei generici richiami al Testo Unico dell’Edilizia (dpr n. 380/2001), che in passato avevano creato incertezze interpretative. Con il nuovo schema, per ogni singolo procedimento amministrativo vengono chiaramente indicate le disposizioni applicabili.

Conto Termico 3.0: le nuove opportunità nel Decreto MASE

Il Conto Termico 3.0, presentato con il nuovo decreto del MASE a seguito dell’Intesa sancita in Conferenza Unificata del 5 agosto scorso, rappresenta una riforma strategica degli incentivi pubblici dedicati alla riqualificazione energetica degli edifici e alla produzione di energia termica da fonti rinnovabili.

Il provvedimento, che di fatto costituisce un passaggio evolutivo del precedente sistema normativo, intende promuovere la decarbonizzazione del settore edilizio (in coerenza con le direttive europee e con il Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima - PNIEC) e rendere più semplice l’accesso agli incentivi per i soggetti privati, imprese, pubbliche amministrazioni ed enti del terzo settore.

Vengono fissate nel decreto una serie di regole comuni valide per tutte le tipologie di interventi incentivabili: l’incentivo massimo erogabile non può superare il 65% delle spese sostenute, salvo alcune importanti eccezioni. In particolare, per gli interventi realizzati su edifici pubblici situati in comuni con meno di 15.000 abitanti, nonché per scuole, ospedali e strutture sanitarie pubbliche, è previsto un incentivo fino al 100% delle spese ammissibili. Tuttavia, tale incentivo resta comunque vincolato ai limiti per unità di potenza e unità di superficie, così come ai massimali previsti dal decreto.

• Isolamento termico delle superfici opache (muri, tetti, pavimenti) che racchiudono il volume climatizzato, anche con l’installazione integrata di sistemi di ventilazione meccanica controllata (VMC);
• Sostituzione degli infissi e delle chiusure trasparenti per migliorare l’isolamento e ridurre la dispersione termica;
• Installazione di schermature solari, ombreggianti e sistemi di filtraggio solare (fissi o mobili), per superfici vetrate esposte da Est-sud-est a Ovest;
• Trasformazione degli edifici in NZEB, ovvero “edifici a energia quasi zero”, secondo le direttive europee in materia di sostenibilità;
• Sostituzione dei sistemi di illuminazione interni ed esterni con soluzioni ad alta efficienza energetica;
• Implementazione di sistemi di building automation, come termoregolazione, contabilizzazione del calore e gestione integrata degli impianti;
• Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, anche aperte al pubblico, purché abbinate alla sostituzione di impianti di climatizzazione con pompe di calore elettriche;
• Installazione di impianti fotovoltaici con sistemi di accumulo, anch’essi subordinati alla sostituzione dell’impianto termico tradizionale con pompe di calore.

Gli interventi previsti dagli articoli 5 e 8 (efficienza energetica e rinnovabili) sono incentivati tramite rate annuali costanti, secondo la durata stabilita nella Tabella 1 del decreto. Il Gestore dei Servizi Energetici (GSE) è il soggetto incaricato della gestione del meccanismo, e le richieste vanno presentate esclusivamente tramite il portale PORTALTERMICO.

L’accesso potrà avvenire alternativamente nei seguenti modi:

Accesso diretto: entro 90 giorni dalla conclusione dell’intervento;

Prenotazione: riservata a PA e soggetti assimilati, anche tramite ESCO, con presentazione preventiva della scheda-domanda e documentazione specifica (diagnosi energetica, contratti, atti amministrativi, verbali di consegna lavori, ecc.).

Per le imprese il Conto Termico 3.0 prevede incentivi dedicati agli interventi di efficienza energetica, a condizione che garantiscano una riduzione reale della domanda di energia primaria di almeno il 10% rispetto alla situazione preintervento (se si tratta di un multi-intervento, la soglia sale al 20%) attestati da Ape ante e post intervento. sono esclusi dagli incentivi tutti gli interventi che prevedano l’uso di combustibili fossili, inclusi quelli a gas naturale.

Per poter accedere agli aiuti, le imprese devono presentare una richiesta preliminare prima dell’avvio dei lavori, contenente informazioni dettagliate su:

• nome e dimensioni dell’impresa;
• descrizione del progetto e date previste;
• ubicazione e costi;
• forma e importo del finanziamento pubblico richiesto.

Potenziamento infrastrutture idriche: firmato decreto per 1 Miliardo di Euro

Lo scorso 16 Settembre, il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, ha firmato il decreto che approva lo stralcio 2025 del Piano Nazionale di Interventi Infrastrutturali e per la Sicurezza nel Settore Idrico (PNIISSI).

Il provvedimento destina un importo complessivo di € 957.062.827,86 al finanziamento di 75 interventi e prevede, in particolare:

• la realizzazione di opere di mitigazione dei danni connessi ai fenomeni siccitosi e il potenziamento delle infrastrutture idriche;
• l’adeguamento dei sistemi idrici per aumentarne la resilienza ai cambiamenti climatici;
• il completamento di opere già avviate, con criteri di sostenibilità e priorità territoriale;
• una ripartizione delle risorse che garantisce almeno il 40% degli investimenti agli interventi nel Mezzogiorno.

Il finanziamento è ripartito per il periodo 2025-2029 e l’attuazione sarà monitorata attraverso il sistema della Banca Dati delle Amministrazioni Pubbliche.

La selezione degli interventi si è basata su criteri precisi, favorendo la sostenibilità nell'uso della risorsa idrica e dando priorità al completamento di opere già avviate.

Agenzia delle Entrate: cumulabilità Sismabonus e Bonus Edilizia

Con la risposta n. 242 del 15 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la possibilità di beneficiare contemporaneamente del Sismabonus e del Bonus edilizia per l’acquisto di un’abitazione oggetto di demolizione e ricostruzione antisismica.

Nel parere si precisa, in particolare, che il Sismabonus viene trasferito insieme all’immobile dall’impresa cedente all’acquirente, mentre la detrazione Irpef per l’acquisto spetta per le unità immobiliari cedute entro 18 mesi dal termine dei lavori, come previsto dall’art. 16 del D.L. 63/2013 (convertito in Legge 90/2013) e dall’art. 16-bis, comma 3, del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi).

In sostanza l’acquirente, per quanto riguarda il Sismabonus, può subentrare per le quote non utilizzate dall’impresa e può anche beneficiare della detrazione per l’acquisto di case in fabbricati interamente ristrutturati dall’impresa, nel rispetto del limite complessivo di spesa pari a 96.000 euro.

Conclude l’Agenzia che “essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dall’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, tale ultima detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori sono stati ultimati”.

Consulta la risposta n. 242 del 15 settembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9295119/Risposta+n.+242_2025.pdf/fc7819ba-d0c8-a216-2d02-2fe970fe82a7?t=1757942339599

Consiglio di Stato: mancata indicazione pendenze penali per reati non ricompresi nell’elenco tassativo del Codice

Il Consiglio di Stato (Sez. V, 11 settembre 2025, n. 7282) si è pronunciato sugli effetti dell’omessa dichiarazione di pendenze penali per reati non ricompresi dell’elencazione tassativa indicata dal nuovo Codice dei contratti pubblici.

I Giudici hanno evidenziato l’impianto normativo vigente rilevando che l’art. 98, comma 3, lett. b) del Codice (D.LGS. n. 36 del 2023) qualifica come grave illecito professionale esclusivamente l’aver fornito in gara informazioni false o fuorvianti, ove suscettibili di influenzare le scelte della stazione appaltante. In tale ipotesi, l’Amministrazione ha comunque l’obbligo di valutare la rilevanza della dichiarazione falsa o fuorviante, disponendo l’esclusione dell’operatore ritenuto privo dei requisiti di affidabilità ed integrità.

Il Legislatore ha previsto, pertanto, un diverso regime per l’omissione dichiarativa di un fatto non desumibile dal fascicolo virtuale, precisando che l’omessa o inesatta dichiarazione ‘pur non costituendo di per sé causa di esclusione può rilevare’, nell’apprezzamento del grave illecito professionale (art. 96, comma 14, D.LGS. n. 36 del 2023).

L’art. 96, comma 14, stabilisce altresì un obbligo preciso per l’operatore economico, ossia quello “di comunicare alla stazione appaltante la sussistenza dei fatti e dei provvedimenti che possono costituire causa di esclusione ai sensi dell’art. 94 e 95, ove non menzionati nel proprio fascicolo virtuale. L’omissione di tale comunicazione o la non veridicità della medesima, pur non costituendo di per sé causa di esclusione, può rilevare ai sensi del comma 4 dell’articolo 98”.

Ma soprattutto – sottolinea il Consiglio di Stato – “l’intero sistema dei contratti pubblici si ispira al principio della ‘buona fede’, espressamente codificato dall’art. 5 del d.lgs. n. 36 del 2023; una disposizione che, mediante il ricorso alle categorie dell’affidamento e della buona fede precontrattuale, si preoccupa di distribuire i rischi dell’invalidità degli atti del procedimento di evidenza pubblica, collegandoli ad oneri informativi”.

Conseguentemente l’omessa dichiarazione, seppure di reati non ricompresi dell’elencazione tassativa indicata dal Codice e non compresi nel fascicolo virtuale, ha “pregiudicato il dialogo procedimentale tra l’impresa e l’Amministrazione pubblica, e fortemente lesa la valutazione dell’integrità e dell’affidabilità del predetto operatore economico” giustificando così l’esclusione dalla gara.