Newsletter Edilizia, aggiornamento al 8 Maggio 2026

Il Decreto Del Governo sulle Politiche Abitative approvato in C.D.M.

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge approvato dal Consiglio dei Ministri dello scorso 30 aprile contenente “disposizioni urgenti per il Piano Casa”.

Il provvedimento è articolato in due parti: la prima è dedicata all’edilizia residenziale pubblica e sociale e la seconda all’edilizia integrata relativa agli investimenti privati fuori dal perimetro dell’ERP.

Edilizia Residenziale Pubblica e Sociale: l’obiettivo prioritario è il ripristino degli alloggi da riqualificare. Il Ministero delle infrastrutture eroga contributi a favore degli enti territoriali attraverso convenzione con INVITALIA che disciplinerà le modalità di gestione delle risorse, i criteri di selezione delle offerte relative a proposte integrate di manutenzione straordinaria delle unità immobiliari anche attraverso il ricorso a operazioni economiche di partenariato pubblico-privato. Per questo programma sono disponibili 970 milioni spalmati dal 2026 al 2030 alle quali si aggiungono altre risorse derivanti dal Fondo sociale per il clima. Con una modifica rispetto al testo diffuso nel corso del passaggio in Consiglio dei Ministri, ulteriori risorse per circa 4,8 miliardi sono stanziate in deroga all’art. 1 della legge n.160/2019 (contributi ai comuni per piccoli progetti di rigenerazione urbana) per finanziare i progetti di edilizia sociale.

Per l’attuazione di questi interventi è nominato un Commissario straordinario che avvia una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili pubblici da destinare a progetti di edilizia sociale, segnala l’elenco degli immobili su cui possono essere presentate iniziative di edilizia sociale, definisce gli schemi-tipo di convenzione tra gli enti proprietari e i soggetti attuatori, gestisce le procedure di gara con autorizzazione alla modifica del contratto senza procedere ad un nuovo affidamento. Per il monitoraggio degli interventi è istituita la Cabina di monitoraggio, presieduta dal Presidente del Consiglio dei ministri o dal Ministro delle infrastrutture.

Le risorse relative ai progetti di recupero possono essere destinate a progetti di edilizia sociale (con elevati standard ambientali e energetici) per la concessione dell’abitazione principale degli assegnatari in locazione di lunga durata, con facoltà di riscatto progressiva, secondo scadenze predefinite.

Per la fascia di popolazione che non rientra nelle graduatorie comunali, il decreto istituisce il Fondo housing coesione istituito dalla società Investimenti immobiliari italiani e gestito da INVIMIT (società costituita dal Mef nel 2013), con la sottoscrizione di quote pari a 100 milioni di euro per arrivare a mobilitarne 3,6 miliardi complessivi. La strategia non prevede l’acquisto diretto di immobili da parte dello Stato, ma la selezione di SGR (Società di gestione del risparmio) incaricate di recuperare stabili inutilizzati. Questi immobili saranno soggetti a un vincolo d’uso ventennale con canoni di locazione calmierati.

Edilizia integrata: vengono previsti programmi infrastrutturali di edilizia integrata con l’attrazione prevalente di investimenti privati per i soggetti che non possono accedere ai progetti di ERP. Tali programmi si attuano prioritariamente attraverso programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate, riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

L’investimento per la realizzazione dei programmi infrastrutturali è destinato agli interventi di edilizia convenzionata in misura non inferiore al 70% finalizzati alla locazione o vendita, a canone o a prezzo calmierati, determinati in apposito atto convenzionale con il Comune interessato.  Gli interventi di edilizia residenziale non convenzionata sono finalizzati alla realizzazione di edilizia residenziale destinata alla locazione o alla vendita a condizioni di mercato.

Con atto convenzionale e sulla base di linee guida ANCI sono stabilite ulteriori modalità di gestione sul controllo, sui vincoli di gestione, sul rispetto delle esigenze abitative, sull’adeguata dotazione di servizi pubblici, ecc.

Si segnala, infine, che nel testo pubblicato in Gazzetta, oltre al sensibile taglio al “fondo morosità” (da 20 a 2 milioni), è stato ripristinato il ruolo centrale delle soprintendenze nella gestione degli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale (art. 8, comma 1): resta, in particolare, la possibilità di opporsi ai progetti per la tutela dei beni culturali.

Consulta il Decreto-Legge del 07/05/2026 n. 66 “Disposizioni urgenti per il Piano Casa”, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 104 del 07/05/2026.a questo link: https://def.finanze.it/DocTribFrontend/getAttoNormativoDetail.do?ACTION=getSommario&id=%7B4014069E-0000-C71A-92F0-1E5CAD7C1B77%7D

Presentato a Montecitorio il BADGE SISMA 2016

Il 6 Maggio u. s. CONFAPI Aniem ha partecipato a Palazzo Montecitorio all’evento di presentazione del badge di cantiere sisma 2016 alla presenza dei Ministri dell’Interno e del Lavoro, Matteo Piantedosi e Marina Elvira Calderone, del Presidente dell’ANAC, Giuseppe Busia e del Commissario straordinario alla ricostruzione, Guido Castelli.

CONFAPI ANIEM ha preso parte all’iniziativa, partecipando alla tavola rotonda alla quale sono intervenute le parti sociali, moderata dal vice direttore di La 7 Andrea Pancani.

Il badge sarà integrato nella piattaforma GE.DI.SI., dotato di NFC e Qrcode e sarà rilasciato dalle Casse Edili/Edilcasse a tutti gli operatori del cantiere, edili e non edili. Le timbrature verranno rilevate in ingresso al cantiere, tramite app mobile “CNCE BadgeCheck” sviluppata dalla CNCE, per conto delle Casse. Il badge sarà rilasciato solo ed esclusivamente dagli enti bilaterali coinvolti nella ricostruzione del cratere 2016.

A seguito di un lungo confronto con le parti sociali, è stata prevista un’entrata in vigore graduale e differenziata sulla base dell’importo dei lavori (entrata in vigore entro 1 mese per i cantieri di importo pari o superiore a 500.000 euro) oltre a una fase di monitoraggio fino al 31 dicembre p.v.

Al fine di avere un quadro di aggiornamento più esaustivo sui contenuti e sulle modalità di funzionamento del badge, CONFAPI ANIEM ha organizzato un momento di approfondimento con la CNCE per il prossimo 19 maggio, rivolto alle imprese e alle Edilcasse coinvolte nelle aree del sisma.

I Pareri del MIT del 21 Aprile 2026 su subappalto, garanzie e qualificazione

Il MIT ha pubblicato alcuni pareri approvati lo scorso 21 aprile sulla corretta applicazione delle norme del Codice Appalti. Si segnalano, in particolare, quelli su subappalto, garanzia della rata di saldo e requisiti di qualificazione.

In merito al soggetto legittimato a rilasciare autorizzazione al subappalto, nel parere n.4181, si fa presente che l’art. 119 al comma 4 non contiene una puntuale indicazione in merito al soggetto competente al rilascio dell’autorizzazione, ma parla genericamente di “stazione appaltante”, lasciando intendere che debba trattarsi di un dirigente, in qualità di organo di vertice della stazione appaltante che abbia i poteri per impegnare la stazione appaltante all’esterno. “Conseguentemente, l’autorizzazione al subappalto può essere rilasciata anche dal RUP nel caso in cui questi sia un dirigente e/o disponga dei necessari poteri per impegnare la stazione appaltante all’esterno”.

Con il parere n. 4150 i chiarimenti hanno riguardato l’ambito applicativo dell’art. 117, comma 9, (garanzia per la rata di saldo nelle ipotesi di collaudo). In particolare, è stato richiesto se la disposizione si applichi esclusivamente nei casi in cui venga utilizzato il collaudo, ovvero anche nelle ipotesi in cui, in luogo del collaudo o della verifica di conformità, sia utilizzato il certificato di regolare esecuzione o forme semplificate di attestazione (per le procedure di importo inferiore a 40.000 euro). Per il Ministero sia il certificato di collaudo sia il certificato di regolare esecuzione costituiscono “forme di collaudo”, con differenti effetti in termini di accettazione dell’opera ai sensi dell’art. 1655 c.c., precisando che, nel caso di collaudo, tra l’emissione del collaudo provvisorio e l’accettazione trova applicazione l’art. 117, comma 9, con conseguente necessità della garanzia per il pagamento della rata di saldo, mentre, nel caso di certificato di regolare esecuzione, emesso entro tre mesi dalla fine dei lavori e seguito dalla conferma del RUP, l’opera si considera accettata e si procede al pagamento della rata di saldo senza necessità di garanzia, ferma restando l’applicazione degli artt. 1667 e 1669 c.c.

Con il parere n. 4187 si è data risposta a un quesito sulla garanzia relativa alla rata di saldo prevista dallo stesso art. 117 c. 9 del Codice dei Contratti e, in particolare, se questa debba risultare pari all'importo dello stato di avanzamento conforme al finale ovvero alla sola quota pari allo 0,5% (ex art. 11 c. 6).  Il Ministero ha risposto che la garanzia sulla rata di saldo “deve coprire l'intero importo dello stato di avanzamento conforme al finale, maggiorato del tasso di interesse legale applicato per il periodo intercorrente tra la data di emissione del certificato di collaudo e l’assunzione del carattere di definitività dei medesimi”.

Il parere n. 4207 si è infine espresso su una questione inerente alla qualificazione delle imprese e, in particolare, se il valore di 2,5 volte della cifra d'affari debba essere parametrato alla/e sola/e categoria/e per la/le quale/i occorra la classifica VIII o all'importo totale a base di gara (l’art. 2, comma 6 dell'allegato II.12 del D.LGS. n. 36/2023 stabilisce che "per gli appalti di importo a base di gara superiore a euro 20.658.000, l'operatore economico, oltre alla qualificazione conseguita nella classifica VIII, deve aver realizzato, nel quinquennio antecedente la data di pubblicazione del bando, una cifra di affari, ottenuta con lavori svolti mediante attività diretta e indiretta, non inferiore a 2,5 volte l'importo a base di gara".)

Il MIT, richiamando anche la giurisprudenza in merito, ha ritenuto che il valore deve “essere parametrato all'importo totale a base di gara e non alle sole categorie per le quali occorra una classifica VIII. Ed invero la classifica VIII costituendo lo scaglione più altro del sistema di qualificazione non esaurisce la portata qualificante dell'operatore economico e le sue capacità ma integra una soglia oltre la quale le stazioni appaltanti sono tenute ad introdurre all'interno della lex specialis l'ulteriore requisito della cifra d'affari riferito al valore a base di gara al fine di individuare un aggiudicatario adeguato alle lavorazioni da eseguire”.

Superbonus: l’Agenzia delle Entrate sulla gestione dei lavori affidati dal General Contractor

Con la Risoluzione n. 17 del 29 aprile 2026, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla gestione fiscale dei lavori subappaltati nell’ambito del superbonus nel caso frequente nel quale il General Contractor ha affidato i lavori ad altre imprese.

Le richieste di chiarimento hanno riguardato, in particolare, le attività di controllo effettuate nei confronti di imprese di costruzione che, in qualità di appaltatrici – e avvalendosi anche di imprese subappaltatrici – hanno realizzato interventi le cui spese risultano, per i committenti, detraibili con possibilità di fruire del relativo beneficio mediante l’opzione per lo “sconto in fattura”.

L’Agenzia ha precisato che occorre distinguere attentamente il ruolo effettivamente svolto dall’impresa, verificando se si configuri come:

• general contractor puro (solo coordinamento → costi non detraibili);
• general contractor appaltatore (esecuzione dei lavori → costi detraibili).

Quando il General Contractor opera principalmente come impresa appaltatrice e svolge anche attività di coordinamento amministrativo:

• il corrispettivo per il mero coordinamento amministrativo nell’applicazione dello sconto in fattura non rientra tra le spese ammissibili al Superbonus, in quanto non direttamente riferibile alla realizzazione dell’intervento;
• rimangono invece detraibili tutti i corrispettivi per l’esecuzione dei lavori, che costituiscono integralmente spese di appalto.

La circostanza che la fattura del General Contractor rechi esclusivamente i corrispettivi dovuti per l’esecuzione dell’appalto, senza alcuna voce distinta riferita all’eventuale attività di mero coordinamento o all’applicazione dello sconto in fattura, non consente una riproposizione automatica in tutto o in parte di tali importi da compensi per opere appaltate a compensi per servizi di coordinamento o per la gestione dello sconto.

L’Agenzia delle Entrate conclude affermando quindi che “la distinzione tra le due tipologie di general contractor è fondamentale per valutare correttamente la detraibilità delle spese, così come la natura specifica dei costi indicati in fattura. In particolare, eventuali rilievi fiscali che contestino il margine dell’appaltatore connesso ai lavori affidati in subappalto non possono tradursi in pretese tributarie sostenibili in sede contenziosa se l’Amministrazione non dimostra in modo puntuale che il recupero fiscale riguarda esclusivamente l’attività di mero coordinamento amministrativo”.

Consulta la Risoluzione n. 17 del 29 aprile 2026 dell’Agenzia delle Entrate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9882824/Risoluzione+superbonus+n.+17+del+29+aprile+2026/8d686774-913c-5a31-8645-b28ef61e10a2

Consiglio di Stato: le misure di ravvedimento dell’impresa hanno effetti anche sul procedimento in corso

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 3381del 30 aprile u.s.) ha confermato che le misure di “self cleaning” adottate dall’impresa (disciplinate dall’art. 96 del Codice Appalti ai fini dell’esclusione), assumono rilevanza anche nella procedura di affidamento nel corso della quale è stato rilevato il grave illecito professionale e non solo con riferimento nelle procedure successive.

Qualora l’Ente appaltante abbia pertanto proceduto all’esclusione, non valutando tali iniziative, dovrà prendere atto dell’illegittimità dello stesso provvedimento.

L’obiettivo della norma, infatti, si pone oltre la dimensione procedurale, tendendo a dare concreta attuazione ai principi del risultato e della fiducia.

Pertanto, il Consiglio di Stato ha ritenuto, nel caso oggetto del contenzioso, che “il provvedimento di esclusione non ha tenuto in alcuna considerazione le misure adottate dalla società ….  mentre, anche nel vigore del D.LGS. n. 50 del 2016, secondo la prevalente interpretazione giurisprudenziale, dette misure dovevano essere valutate dalla stazione appaltante al fine di verificare che in relazione all’affidamento offerto non vi fossero potenziali rischi derivanti da pregresse condotte del ricorrente (Cons. Stato, V, 23 agosto 2023, n. 7903; V, 16 dicembre 2024, n. 10105). Ciò significa che le misure di self-cleaning rilevano anche sulle gare in corso, e non già solo pro futuro, e si impone all’amministrazione la valutazione dell’idoneità delle stesse”.

TAR Lazio, verifica anomalia offerta e contratti di avvalimento: obbligo di valutazione dei costi

Il TAR Lazio ( Sent.n.7631del 26 aprile u.s.) è intervenuto sull’obbligo di verifica dei costi dei contratti di avvalimento, ritenendo che tali costi debbano essere valutati nel corso della verifica dell’anomalia.

Secondo i Giudici “i costi derivanti dal contratto di avvalimento devono essere necessariamente considerati nella verifica dell’anomalia dell’offerta, con la conseguenza che la loro omessa considerazione può rendere l’offerta economicamente insostenibile, se erode l’utile dichiarato...l’avvalimento configura un autonomo rapporto contrattuale, in cui l’impresa ausiliaria assume su di sé i costi organizzativi e finanziari delle risorse messe a disposizione, mentre l’impresa ausiliata sopporta unicamente il corrispettivo pattuito.

Ne consegue che, ai fini della verifica di congruità, il costo rilevante per l’offerente è rappresentato proprio da tale corrispettivo, quale voce diretta dell’offerta economica, e non può essere confuso o assorbito in altre componenti di costo. L’omessa considerazione di tale rilevante esborso determina, dunque, un vizio sostanziale della valutazione di anomalia, in quanto incide sul giudizio complessivo di attendibilità e sostenibilità dell’offerta, fondato su un margine di utile che risulta in concreto insussistente.”