Newsletter Edilizia, aggiornamento al 24 Novembre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 24 Novembre 2025.

Questi gli argomenti trattati:

CRESME: costruzioni e casa valgono il 30% dell’economia. La Filiera Costruzioni pronta a chiedere tavolo unitario

Lo scorso 18 Novembre, nel corso di un’iniziativa promossa da Fillea Cgil, è stato presentato uno studio del Cresme sul valore dell’industria delle costruzioni e sull’incidenza del piano casa nell’economia italiana.

Incidenza del settore costruzioni.

Le costruzioni valgono il 6% del valore misurato per branca di attività, ma deve aggiungersi l’immobiliare che rappresenta un ulteriore 12,2%: questo valore aggregato rappresenta già il 17,2% della ricchezza prodotta nel Paese, poco meno di un quinto. Ma il settore delle costruzioni è caratterizzato da un ulteriore valore aggiunto.

Considerato tutto l’indotto della progettazione, delle attività immobiliari e della quota di servizi bancari legati ai prestiti per la casa, nel 2021 il valore del “settore costruzioni allargato” arriva a 485 miliardi, pari al 29,5% del valore aggiunto nazionale.

Secondo le tavole intersettoriali dell’economia il valore della produzione nelle costruzioni è composto per il 35,5% dal proprio valore aggiunto (costo del lavoro e margine operativo) e per il 64,5% da consumi intermedi: acquisti di beni e servizi necessari al processo produttivo.

L’analisi porta a stimare dunque che un terzo dell’economia del Paese dipende da quello che succede nelle costruzioni (e nell’immobiliare). Anche nella crescita occupazionale il peso delle costruzioni è rilevante, arrivando al 30% nel periodo 2019-2025.

Il valore del “bene casa” e la stima sul fabbisogno abitativo.

Dallo studio del CRESME è emerso che nel 2024 i flussi collegati alle abitazioni sono stati pari a 466 miliardi (il 21% del PIL), comprensivo degli interventi sul patrimonio esistente, degli investimenti in nuove abitazioni, dei servizi immobiliari e finanziari.

La necessità di dare risposte al fabbisogno abitativo può costituire un impulso all’edilizia dei prossimi anni, ma ad oggi manca in Italia una stima quantitativa di questo fabbisogno, a differenza di altri Paesi (in Gran Bretagna il piano prevede la realizzazione di 370.000 case all’anno per i prossimi 10 anni).

Nel nostro Paese sappiamo che le famiglie aventi diritto iscritte ai bandi per l’edilizia residenziale pubblica sono 250.000 e si può ipotizzare quindi, sulla base dell’attuale costo di costruzione, una stima economica di circa 35 miliardi. Occorrerebbe poi una valutazione sul patrimonio esistente: in Italia ci sono 35 milioni di abitazioni, delle quali 9,5 milioni sono indicate dall’Istat come non occupate da residenti, spesso per esigenze di riqualificazione o perché collocate in aree interne poco fruibili. Le case occupate da non residenti o effettivamente inutilizzate sarebbero circa 1,3 milioni.

Ad oggi manca ancora un Piano Casa che necessiterebbe di un coordinamento in grado di coinvolgere i molteplici Ministeri interessati, i Comuni, le rappresentanze produttive e sindacali. Ma quali case servono?  Per l’ERP (Edilizia residenziale Pubblica) è prevista una soglia di 30.000 euro di reddito annuo e il 50% delle famiglie italiane hanno un reddito inferiore. Per l’ERS (Edilizia Residenziale Sociale) è necessario che il 30% del reddito copra il canone di locazione e ciò non è compatibile con i livelli dei redditi e con i prezzi nelle grandi città.

Il tema è quindi complesso e deve essere affrontato con un approccio articolato che contempli recupero e rigenerazione, utilizzo dei fondi coesione e dei fondi strutturali, incentivi fiscali, impulso alle forme di partenariato pubblico privato.

La Tavola rotonda

A seguire la presentazione, si è svolta una tavola rotonda nella quale è intervenuto anche il Presidente di CONFAPI ANIEM, Giorgio Delpiano che ha sottolineato come, in caso di mancate tempestive misure a sostegno del settore, ci sia un serio rischio recessivo considerato l’esaurimento della spinta propulsiva rappresentata dal superbonus e dal PNRR.

Occorre pertanto che le Istituzioni siano consapevoli del ruolo e della configurazione del nostro tessuto produttivo costituito quasi totalmente da PMI.

Sull’emergenza abitativa, il Presidente ha evidenziato la necessità di politiche organiche che tengano conto del costo di costruzione reale e delle effettive connotazioni della domanda che è fortemente diversificata in base alla dimensione, alla collocazione geografica e ai servizi infrastrutturali di trasporto con i grandi centri urbani.

Tutte le Parti Sociali intervenute hanno condiviso l’opportunità di richiedere alla Presidenza del Consiglio un tavolo unitario rappresentativo dell’industria delle costruzioni per affrontare un piano di interventi a cominciare dal “caro materiali” e dal Piano Casa che deve avere un approccio integrato e comprensivo delle misure urbanistiche, finanziarie, degli strumenti attuativi e dell’imminente recepimento della direttiva “case green”.

Sulla Legge di Bilancio emendamenti della Maggioranza su Piano Casa e compensazione prezzi

Sono stati resi noti gli emendamenti selezionati e sottoposti a votazione del DDL Bilancio. Tra questi, sono previsti due interventi che impattano direttamente sul settore delle costruzioni.

Sul “piano casa” un emendamento della Lega dispone una destinazione di 876 milioni, delle quali 122 disponibili nel 2026; a queste risorse si aggiungeranno quelle europee Fesr 2021-2027.

Nel progetto, nel quale avrebbe un ruolo centrale Cassa Depositi e Prestiti, sarebbero altresì coinvolti fondi immobiliari pubblico-privati (Fondi di investimento alternativi), costituiti sia da quote sottoscritte con risorse pubbliche che da investimenti di soggetti privati.

Altro importante emendamento riguarda il finanziamento del sistema di compensazione degli extracosti dei materiali.

Anche in questo caso interviene un emendamento della Lega che introdurrebbe una compensazione fissa per tutte le 13.000 opere avviate prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice Appalti (1°luglio 2023). Il reperimento delle risorse avverrebbe tramite la rimodulazione e l’aggiornamento delle opere programmate: in sostanza sarebbero eliminate quelle in ritardo che libererebbero risorse per le altre.

Sul tema prezzi si prevede anche l’introduzione di un prezzario nazionale aggiornato annualmente che, seppur non vincolante, costituirebbe un supporto per le Regioni.

ANAC: attestazione SOA requisito sufficiente per la qualificazione nelle gare fino a 20 ML

Con un parere del 5 novembre u.s. in tema di qualificazione delle imprese, l’ANAC ha ribadito che l’attestazione SOA costituisce condizione necessaria e sufficiente per la dimostrazione dell’idoneità professionale, della capacità economico-finanziaria e tecnico-professionale.

Richiamando l’art. 100, comma 4 del Codice Appalti (“il possesso di attestazione di qualificazione in categorie e classifiche adeguate ai lavori da appaltare rappresenta condizione necessaria e sufficiente per la dimostrazione dei requisiti di partecipazione di cui al presente articolo nonché per l’esecuzione, a qualsiasi titolo, dell’appalto”), l’Autorità ha dichiarato non conforme alla normativa la richiesta, quale requisito di partecipazione, di un “fatturato, maturato nei migliori tre anni del quinquennio precedente, almeno pari a € 5.000.000,00, (euro cinque milioni) Iva esclusa”.

Tale principio è stato ampiamente confermato dalla giurisprudenza ed “è volto ad evitare proprio che per i lavori i requisiti di capacità tecnica ed economico-finanziaria debbano essere accertati di volta in volta nel corso delle singole gare”.

Precisa al riguardo ANAC che “l’introduzione di un requisito ulteriore, oltre a porsi in contrasto con le norme prima citate, limita la concorrenza, poiché ragionevolmente l’aumento delle condizioni di partecipazione riduce la platea dei potenziali concorrenti o comunque ne rende più complessa la partecipazione”.

Unica eccezione riguarda i lavori di importo superiori ai 20.658.000 di euro, per i quali l’All.II.12 del Codice prevede, nel quinquennio precedete, una cifra d’affari non inferiore a 2,5 volte l’importo a base di gara.

Nello stesso parere (n.430 del 5 novembre u.s.), relativo ad una procedura per l’affidamento, tramite accordo quadro, di lavori di manutenzione straordinaria, messa in sicurezza ed efficientamento di un sistema portuale, l’Autorità ha rilevato ulteriori anomalie:

• assenza di una progettazione a base di gara, elemento che compromette la trasparenza della procedura e l’effettiva consapevolezza dei concorrenti sull’affidamento;
• richiesta dei lavori analoghi inserita in assenza delle condizioni richieste dall’articolo 76, comma 6 del Codice (presenza di un progetto a base di gara e la predeterminazione dell’opzione già nel bando relativo all’accordo quadro);
• criteri premiali (fino ad un massimo di 5 punti) per l’offerta aggiuntiva di un servizio di manutenzione ordinaria delle opere realizzate per un certo periodo di tempo: ciò è in contrasto con l’art. 108, comma 11, che vieta di attribuire punteggi per opere o prestazioni aggiuntive non previste nel progetto esecutivo a base d’asta.

L’ANAC ha quindi invitato la stazione appaltante all’annullamento di tutti gli atti di gara, assegnando un termine di 30 giorni “per agire in conformità, con avvertenza che, in mancanza, l’Autorità sarà legittimata ad impugnare la documentazione”.

MIT, messa in sicurezza delle strade: pubblicato il Bando per i Piccoli Comuni

Il MIT, di concerto con il Ministero dell’economia e finanze, ha pubblicato il decreto che disciplina i requisiti e le modalità di accesso al fondo denominato “Fondo investimenti stradali nei piccoli comuni”. L’iniziativa prevede il finanziamento per complessivi 12 milioni di interventi, fino a 150.000 euro, per la messa in sicurezza delle strade nei piccoli Comuni fino a 5.000 abitanti. Le risorse provengono dal “Fondo investimenti stradali nei piccoli comuni” con dotazione di 50 milioni.

Le domande possono essere presentate dai Comuni interessati fino al prossimo 15 dicembre sulla piattaforma dedicata del Ministero indicando l’entità del contributo richiesto, (entro i 150.000 euro), il livello di progettazione approvato, l’impegno a stipulare il contratto di affidamento entro 90 giorni dalla data di adozione del decreto di concessione del finanziamento e a concludere i lavori entro i successivi 120.

Sono ammissibili le spese di progettazione e eventuali forme di cofinanziamento; ogni Comune può presentare un’unica istanza, riferita a uno o più interventi, entro il massimale previsto.

La graduatoria sarà approvata dal MIT entro 60 giorni dalla chiusura dell’Avviso.

L’erogazione del finanziamento avverrà in due tranche: il 50% dopo la stipula del contratto e il restante 50% a seguito della rendicontazione finale, comprensiva di collaudo o regolare esecuzione e relazione asseverata del RUP.

Agenzia delle Entrate: trasferimento crediti Bonus Edilizi nel conferimento d’azienda

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n.281 del 4 novembre 2025, ha precisato che i crediti da bonus edilizi derivanti dallo sconto in fattura possono essere trasferiti in sede di conferimento d’azienda, ma non potranno essere ulteriormente oggetto di “libera” cessione.

Il titolare di un’impresa edile ha sottoposto all’Agenzia delle Entrate il seguente quesito: volendo trasformare la ditta individuale in una SRL unipersonale mediante il conferimento dell’azienda posseduta, ha chiesto chiarimenti in merito ai crediti maturati con lo sconto in fattura ed in particolare circa la possibilità del loro trasferimento alla nuova società di capitali.

L’Agenzia ha risposto che il trasferimento dei crediti da bonus edilizi mediante conferimento d’azienda risulta qualificabile come una cessione e, in quanto tale, il trasferimento rileva ai fini del computo del numero massimo di cessioni “libere” effettuabili dal titolare dei crediti stessi poiché l’operazione comporta un mutamento della titolarità del credito.

I crediti, quindi, potranno essere conferiti dall’imprenditore unitamente all’azienda, anche se “non potranno essere ulteriormente oggetto di libera cessione, ma sarà possibile una loro cessione solo verso soggetti qualificati”.

Consulta la Risposta n.281 del 4 novembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9425539/Risposta+n.+281_2025/42e105a5-5fc9-b820-345a-c1438c303676

CNCE: lavori marittimi sottoposti a verifica congruità

Rispondendo al quesito di CONFAPI ANIEM inviato nei giorni scorsi sulla verifica di congruità nei lavori rientranti nella Cat. OG 7, la CNCE ha dichiarato che “le lavorazioni ad essa efferenti rientrano nel calcolo della congruità”.

Tale categoria è ricompresa nelle tabelle allegate al D.M. n. 143 del 21 giugno 2021; da ciò deriva che “la manodopera edile utilizzata per l’espletamento di tali lavorazioni comprensivo del personale marittimo avviato attraverso la Capitaneria di Porto, concorre” al calcolo della congruità.  

Consiglio di Stato: ricorso al FVOE (Fascicolo Virtuale dell’operatore economico) non consente di omettere richieste della lex specialis

Il Consiglio di Stato (Sent. n.8567 del 4 Novembre u.s.) ha precisato che la digitalizzazione delle procedure, e in particolare la possibilità di attingere al FVOE (Fascicolo Virtuale dell’operatore economico), non consente agli operatori di omettere dichiarazioni che potrebbero essere desunte dallo stesso Fascicolo.

Un operatore economico, pur possedendo i requisiti tecnici richiesti, non aveva allegato all’offerta la documentazione comprovante le esperienze pregresse (CEL, SAL e certificati di collaudo), necessaria per ottenere il punteggio previsto dal disciplinare.

Alla richiesta di attivazione del soccorso istruttorio, la stazione appaltante aveva opposto diniego, richiamando l’art. 15 del disciplinare che escludeva espressamente tale possibilità per la documentazione costituente parte integrante dell’offerta tecnica.

Il concorrente sosteneva, richiamando l’art. 99 del Codice Appalti, che la stazione appaltante avrebbe comunque dovuto verificare i dati attraverso il FVOE e che il principio del risultato avrebbe comunque imposto una valutazione sostanziale, privilegiando la realtà dei fatti rispetto al formalismo documentale.

I Giudici hanno affermato che “i sistemi di interoperabilità previsti dal Codice dei contratti pubblici garantiscono la tempestiva verifica del possesso dei requisiti di partecipazione e di qualificazione in capo agli operatori economici partecipanti a una gara pubblica; non garantiscono certo la sanatoria di evidenti errori commessi nella predisposizione delle offerte onerando la Commissione giudicatrice di compiti di ricerca di documenti al fine di attribuire punteggi”.

Nello specifico, la stazione appaltante non era tenuta a “scovare” nel FVOE documenti che il concorrente avrebbe dovuto allegare all’offerta: l’interoperabilità digitale garantisce la verifica automatica dei requisiti, ma non può essere interpretata come uno strumento di sanatoria di errori materiali o di integrazione dell’offerta. Il soccorso istruttorio resta limitato ai chiarimenti formali e non può estendersi a profili sostanziali, pena la violazione della par condicio tra i concorrenti.

Secondo il Consiglio di Stato, quindi, il Fascicolo Virtuale, e in genere la digitalizzazione, non possono trasformarsi in sistemi di recupero di dato omessi dall’impresa e il principio di risultato ha l’obiettivo di evitare inutili formalismi, ma non può legittimare la violazione di regole che incidono sulla par condicio.