Newsletter Edilizia, aggiornamento al 20 Febbraio 2026

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 20 Febbraio 2026

Questi gli argomenti trattati:

Proroga di 6 mesi per le “Opere Medie” PNRR: l’apprezzamento di CONFAPI ANIEM

Lo scorso 17 febbraio, le commissioni riunite Affari Costituzionali e Bilancio della Camera hanno approvato un emendamento che proroga dal 31 marzo al 30 settembre 2026 il termine di realizzazione e consegna delle cosiddette “opere medie” del PNRR. Si tratta, in particolare, delle opere di cui all’articolo 1, comma 139-ter della legge 30 dicembre 2018, n. 145, relative alla messa in sicurezza degli edifici e del territorio e soggette al rispetto delle scadenze temporali del PNRR.

In un comunicato stampa CONFAPI ANIEM ha espresso soddisfazione e apprezzamento per l’emendamento approvato.

Il Presidente di CONFAPI ANIEM, Giorgio Delpiano, in particolare, ha evidenziato la rilevanza dell’iniziativa parlamentare “che mette in primo piano l’interesse pubblico di salvaguardare opere che sono fondamentali e strategiche per tante Amministrazioni locali, consentendo di non disperdere risorse e opportunità significative per i territori.

Pertanto, è importante per i cittadini, per il sistema delle imprese e per gli enti territoriali poter contare su ulteriori 6 mesi per rispettare i cronoprogrammi e superare criticità impreviste che hanno rallentato l’ultimazione delle opere”.

Si segnala, inoltre, che sulla Gazzetta Ufficiale del 19 febbraio 2026. è stato pubblicato l’ultimo decreto legge sul PNRR (D.L. n.19/2026) approvato dal Consiglio dei Ministri di fine gennaio che contiene, fra l’altro, misure di semplificazione nella gestione della conferenza di servizi.

Consulta l’ultimo decreto legge sul PNRR (D.L. n.19/2026, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 19 febbraio 2026 a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2026/02/19/26G00039/SG

MIT: divieto di rinnovo dell’affidamento diretto se riguarda la stessa tipologia di opere o servizi

Il MIT (Parere n. 3962 del 5 Febbraio u.s.) si è pronunciato sul principio di rotazione negli affidamenti diretti rispondendo, in particolare, a un quesito su un appalto di servizi nell’ambito del quale l’unica impresa che aveva aderito all’indagine di mercato si era aggiudicata l’affidamento che risulta oggi in scadenza.

Si chiede al MIT se può confermare l’affidamento o se si debba procedere a nuova indagine di mercato.  

L’affidamento di importo inferiore a 40.000 euro risale al 2023 e l’indagine di mercato era stata pubblicata sulla piattaforma telematica, sull’albo pretorio e sugli ulteriori canali istituzionali, garantendo un periodo di pubblicazione di quindici giorni.

Dopo aver richiamato il comma 2 dell’art. 49 del D.LGS. n. 36 del 2023 che stabilisce il divieto di affidamento/aggiudicazione al contraente uscente nei casi in cui due consecutivi affidamenti abbiano a oggetto una commessa rientrante nello stesso settore merceologico, nella stessa categoria di opere o nello stesso settore di servizi e aver esaminato le possibili deroghe a tale divieto, il Ministero ha concluso che “non è possibile procedere all’affidamento diretto a favore dell'operatore uscente individuato nel 2023 mediante un’indagine di mercato aperta a tutti, a meno che la stazione appaltante non dimostri e motivi l’attuale insussistenza di alternative sul mercato e la qualità della precedente prestazione resa”.

Il Ministero ha pertanto confermato che in caso di rinnovi consecutivi della stessa tipologia di prestazione, l’operatore uscente non può essere automaticamente confermato nel successivo affidamento. La deroga, prevista dal comma 5 dell’art. 49 del D.LGS. n. 36 del 2023, opera nelle procedure negoziate senza bando, ma non nell’affidamento diretto.

ANAC su costi manodopera e affidamento in lotto unico

L’ANAC (Parere precontenzioso n.26 del 28 gennaio u.s.) ritiene che i costi della manodopera, pur dovendo essere indicati separatamente, concorrono a costituire l’importo a base di gara sul quale si applica il ribasso percentuale in sede di offerta.

La questione riguarda l’interpretazione e la corretta applicazione dell’art. 41, co. 14, del D.LGS. 36/2023: tale disposizione per un verso sancisce che “i costi della manodopera e della sicurezza sono scorporati dall’importo assoggettato al ribasso”, dall’altro stabilisce che “resta ferma la possibilità per l’operatore economico di dimostrare che il ribasso complessivo dell’importo deriva da una più efficiente organizzazione aziendale”.

“Secondo un orientamento inclusivo, condiviso da ANAC, MIT e Consiglio di Stato, l’art. 41, co. 14, deve essere interpretato nel senso che i costi della manodopera, per ragioni di semplificazione, devono essere inclusi nell’importo a base di gara su cui applicare il ribasso percentuale offerto dall’operatore economico per definire l’importo contrattuale e che la loro non ribassabilità sia da intendersi come relativa, consentendo all’operatore economico che indichi, in sede di offerta, un costo della manodopera inferiore a quello stimato, di dover fornire adeguate e motivate ragioni attinenti alla propria maggiore efficienza aziendale o al fatto di poter godere di sgravi contributivi/fiscali”.

Tale orientamento – evidenzia ANAC – “risponde ad una logica di semplificazione e speditezza dell’attività amministrativa. Tale soluzione, infatti, evita alle Stazioni appaltanti l’aggravio procedurale che comporterebbe la complessa e artificiosa operazione di comparazione di offerte non omogenee, che si avrebbe nel caso in cui taluni concorrenti intendessero offrire un ribasso solo per gli importi che non riguardano i costi del personale ed altri, invece, per entrambe le componenti”.

Si tratta peraltro di una conclusione coerente con quanto anche recentemente espresso dal Consiglio di Stato (Sent. n. 9577 del 4 dicembre 2025) secondo cui l’importo posto a base di gara resta unitario e comprensivo dei costi della manodopera, seppur con l’obbligo di evidenziazione separata di tali costi.

In un’altra delibera (n.28 del 28 Gennaio u.s.) l’ANAC è intervenuta su un appalto di servizi (affidamento del servizio nazionale di pronto intervento antinquinamento marino) configurato in un unico lotto nazionale. Come già segnalato, il Consiglio di Stato (Sent. n. 600 del 26 Gennaio u.s.) ha recentemente confermato che la decisione di non suddividere un appalto in lotti o di suddividerlo in macro lotti deve essere specificamente motivata nel bando o nell’avviso di indizione della gara.

ANAC ha ribadito che “la suddivisione degli appalti in lotti funzionali o prestazionali è espressione del principio di accesso al mercato e costituisce uno strumento volto a favorire la più ampia partecipazione alle procedure degli operatori economici, in particolare delle piccole e medie imprese, garantendo l’effettiva contendibilità degli affidamenti.

La decisione della stazione appaltante di non procedere alla suddivisione in lotti richiede una motivazione specifica, coerente con l’oggetto dell’affidamento, che dia conto, oltre delle ragioni tecniche, economiche o funzionali, anche del contemperamento con l’interesse all’apertura alla concorrenza e della partecipazione delle piccole e medie imprese. In assenza di un apparato motivazionale adeguato, che dia conto di un’adeguata istruttoria, la scelta di prevedere l’affidamento dell’appalto in un unico lotto nazionale si pone in contrasto con i principi di accesso al mercato, tutela della concorrenza e di favor partecipazioni sanciti dal diritto comunitario e recepiti dalle norme nazionali”.

ANAC: immobile ceduto a privato per realizzazione di OO.PP. non può eccedere costi lavori

L’ANAC in un altro parere (n. 57 del 3 febbraio u.s.), ha chiarito che un Comune non può cedere un immobile a un privato impegnato a realizzare opere pubbliche con partenariato pubblico-privato se il valore dell’immobile supera i costi necessari per la realizzazione dei lavori.

Il caso specifico riguardava un Comune dell’Abruzzo che intendeva avviare un PPP ad iniziativa pubblica (basato su uno studio di fattibilità predisposto dall’Amministrazione) nell’ambito del quale sarebbe stata prevista, quale forma di remunerazione per il privato, il trasferimento in favore dello stesso della proprietà di un terreno incluso nel Piano delle Alienazioni 2025 (terreno con superficie di mq 19.1990 e con destinazione 70% turistica e 30% residenziale).

La normativa (art. 202 D.LGS. 36/2023) dispone che il bando di gara può prevedere il trasferimento, all'operatore economico che si impegna ad eseguire opere pubbliche, della proprietà di beni immobili dell’ente concedente, a titolo di corrispettivo totale o parziale delle predette opere, ma tali immobili devono coprire in via totale o parziale i costi sostenuti dall’operatore economico e non eccedere, in valore, tali costi.

Nel caso specifico preso in esame dall’Autorità, “a fronte della cessione di un immobile il privato si impegnerebbe a realizzare opere pubbliche (il miglioramento del Lungomare) e interventi aggiuntivi/migliorativi atti a coprire l'eccedenza di valore del terreno, conferendo, inoltre, all’Amministrazione comunale una percentuale dell'utile di vendita degli appartamenti/strutture residenziali che saranno realizzate sul terreno ceduto, secondo la quantificazione che risulterà dal PEF.

Una simile operazione non appare coerente con le previsioni dell’articolo 202 del Codice, sotto il duplice profilo del valore dell’immobile ceduto, che risulta eccedente rispetto all’opera pubblica che il privato si impegna a realizzare e  del rischio dell’operazione medesima che, invero, ricadrebbe sulla parte pubblica che, di fatto, non avrebbe certezze in ordine al recupero – mediante l’eventuale vendita dei beni residenziali realizzati dal privato – dell’eccedenza di valore dell’immobile pubblico sopra indicata”.

Secondo l’ANAC, in sostanza, è sembrato emergere, nel caso specifico, un valore eccedente, anche in misura rilevante, rispetto a quello delle opere pubbliche che il privato si impegna a realizzare.

Le modifiche al Rating di Legalità

Dal prossimo 16 marzo entrerà in vigore il nuovo Regolamento sul rating di legalità, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 10 febbraio u.s., come da Delibera AGCM pubblicata sul Supplemento al Bollettino n. 6, consultabile a questo link: https://www.agcm.it/pubblicazioni/bollettino-settimanale/2026/ES6/Supplemento-al-Bollettino-6-2026

Di seguito le principali modifiche che impattano sulle imprese.

• La validità del rating passa da due a tre anni.
• A fronte della maggiore durata, sono stati potenziati i presidi di controllo e inasprite le sanzioni per violazione degli obblighi informativi.
• Viene riconosciuto un punteggio aggiuntivo (incremento di “stellette”) all’impresa che in fase di rinnovo risulti aver mantenuto il rating in modo continuativo per almeno tre periodi precedenti.

Il Rating di Legalità consente, come noto, di accedere alla riduzione del 20% della garanzia provvisoria dovuta per la partecipazione alle gare e continua a essere inserito nei bandi di gara come criterio per l’attribuzione di punteggio tecnico aggiuntivo, in quanto parametro oggettivo di valutazione della qualità e dell’affidabilità dell’offerente.

Emendamento al “Milleproroghe” estende periodo di validità dei titoli edilizi

In sede di conversione del “Decreto Milleproroghe” (D.L. n. 200/2025) è stato approvato un emendamento che amplia di 4 anni le scadenze di titoli edilizi e pratiche avviati entro il 31 dicembre 2025.

L’emendamento estende da 36 a 48 mesi la proroga dei termini di inizio e ultimazione dei lavori relativi ai titoli abilitativi e sposta dal 31 dicembre 2024 al 31 dicembre 2025 il limite temporale entro cui devono essere stati rilasciati o formati i permessi di costruire, le SCIA, le autorizzazioni paesaggistiche e gli altri atti per poter beneficiare dell’allungamento dei termini.

In sostanza, per i permessi di costruire rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025, i termini di inizio e fine lavori, su comunicazione dell’interessato e compatibilmente con il rispetto dei piani urbanistici e dei provvedimenti di tutela dei beni culturali e paesaggistici, possono essere prorogati fino a un massimo complessivo di 48 mesi.

Sono ricomprese nella proroga le convenzioni di lottizzazione, i piani attuativi e gli atti propedeutici nel rispetto dei vincoli paesaggistici e culturali.

TAR Friuli Venezia Giulia: principio di rotazione solo nel sottosoglia

Il TAR Friuli Venezia Giulia (Sent. n. 55 del 14/02/20226) ha ribadito che il principio di rotazione (ex art. 49 del Decreto legislativo n.36/2023) trova applicazione esclusivamente nelle procedure di affidamento sottosoglia.

Il Tribunale ha precisato che la giurisprudenza amministrativa richiamata nella vigenza del precedente d.lgs. n. 50/2016, non è più applicabile.

Essa argomentava l’applicazione del principio di rotazione alle procedure negoziate senza pubblicazione del bando, richiamando il testo dell’art. 63, comma 6, prima parte, del previgente codice (“Le amministrazioni aggiudicatrici individuano gli operatori economici da consultare sulla base di informazioni riguardanti le caratteristiche di qualificazione economica e finanziaria e tecniche e professionali desunte dal mercato, nel rispetto dei principi di trasparenza, concorrenza, rotazione, e selezionano almeno cinque operatori economici, se sussistono in tale numero soggetti idonei”) che faceva appunto esplicito riferimento al principio di rotazione.

Nel nuovo Codice, deve ritenersi non più richiamato il predetto principio dal corrispondente art. 76, comma 7, prima parte, nel quale si esplicita che “ove possibile, le stazioni appaltanti individuano gli operatori economici da consultare sulla base di informazioni riguardanti le caratteristiche di qualificazione economica e finanziaria e tecniche e professionali desunte dal mercato, nel rispetto dei principi di trasparenza e concorrenza, selezionando almeno tre operatori economici, se sussistono in tale numero soggetti idonei”)…”

Consiglio di Stato, mancata qualificazione nelle scorporabili: necessità di subappalto o di avvalimento

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 10162/2025) ha precisato che l’operatore economico non può ricorrere alla qualificazione superiore nella categoria prevalente per colmare la carenza nelle categorie scorporabili.

I Giudici hanno affermato che “tutte le categorie scorporabili sono divenute a qualificazione obbligatoria. Inoltre, nell’attuale sistema normativo la qualificazione in una categoria abilita l'operatore economico a partecipare alla gara ed a eseguire i lavori nei limiti della propria classifica incrementata di un quinto, ma non per altre classifiche”.

Nel precedente Codice veniva consentito all’affidatario in possesso della qualificazione della categoria generale di eseguire direttamente tutte le lavorazioni dell’opera di importo inferiore al 10% del valore complessivo dell’opera ovvero a 150.0000 euro, anche se non era in possesso delle relative qualificazioni, in alternativa al subappalto.

Tale disposizione è però venuta meno e l’operatore economico aggiudicatario può eseguire unicamente le opere per le quali presenta la qualificazione: la qualificazione alla categoria prevalente consente la partecipazione alla gara, ma non la possibilità di eseguire le lavorazioni per le quali manca la qualificazione richiesta.

In questo contesto, il Consiglio di Stato ha evidenziato l’assenza della dichiarazione di ricorso al subappalto necessario e l’illegittimità del soccorso istruttorio che non può sopperire a tale assenza.