Newsletter Edilizia, aggiornamento al 15 Dicembre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 15 Dicembre 2025.

Revisione prezzi: ISTAT presenta gli indici per tipologie omogenee di lavorazioni

Si terrà il prossimo 17 dicembre presso il MIT la riunione del tavolo tecnico sulla revisione prezzi (nel quale è rappresentata anche CONFAPI ANIEM). In tale sede l’ISTAT presenterà i documenti conclusivi per consentire l’attuazione della disciplina sulla revisione prezzi prevista dal Codice Appalti.

L’Articolo 60 del nuovo Codice dei Contratti Pubblici (D.LGS. 31 marzo 2023 n.36), come noto, ha disciplinato il nuovo istituto.

Con riguardo ai lavori, per rendere immediatamente operativo il meccanismo, il Codice ha previsto, per la determinazione delle variazioni di costo, l’utilizzo degli indici sintetici di costo di costruzione elaborati dall’ISTAT, che al momento della pubblicazione del Codice, erano tre: fabbricato residenziale, capannone industriale, tronco stradale con tratto in galleria.

Al comma 4, è stata prevista la possibilità di individuare, con provvedimento adottato dal MIT, ulteriori categorie di indici, ovvero ulteriori specificazioni tipologiche nell’ambito degli indici già prodotti dall’ISTAT, in modo da poter garantire per ogni lavoro l’operatività di un indice idoneo e aderente alla specifica dinamica dei suoi prezzi.

Per ciascuna delle TOL, distinte tra specializzate e generali, verranno definite le declaratorie, gli elementi di costo sulla base di un sistema di contabilità analitica, con l’indicazione della percentuale di incidenza (per ogni tipologia) del lavoro, dei materiali, dei macchinari e delle attrezzature, dell’energia, del trasporto e dei rifiuti.

In Gazzetta Ufficiale il Decreto con i nuovi CAM

Sulla Gazzetta Ufficiale n.281 del 3 dicembre 2025 è stato pubblicato il Decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica contenente i nuovi CAM per l’edilizia, in vigore dal prossimo 1° febbraio 2026.Le disposizioni, che sostituiscono quelle del precedente D.M. n. 256/2022, consistono in criteri ambientali distinti in specifiche tecniche, clausole contrattuali e criteri premianti.

L’applicazione delle specifiche tecniche e delle clausole contrattuali è obbligatoria, ai sensi dell’articolo 57 comma 2 del Codice, e integra i requisiti tecnici o obblighi normativi già vigenti per il settore.

I criteri premianti sono da tenere in considerazione qualora la stazione appaltante utilizzi il miglior rapporto qualità prezzo ai fini dell’aggiudicazione dell’appalto assegnandovi una significativa quota del punteggio tecnico attribuibile.

Con il nuovo Decreto si estende il campo di applicazione: le nuove regole non si limitano agli edifici, ma riguardano tutti i contratti pubblici che hanno come oggetto servizi di progettazione e direzione lavori di interventi edilizi, opere di ingegneria civile, esecuzione i lavori, inclusi gli interventi di costruzione, ristrutturazione, manutenzione e adeguamento.

Sono fatte salve, naturalmente, le infrastrutture per le quali sono previsti criteri specifici, come le opere stradali.

Consulta la G.U. n.281 del 3 dicembre 2025  a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/gazzetta/serie_generale/caricaDettaglio?dataPubblicazioneGazzetta=2025-12-03&numeroGazzetta=281&elenco30giorni=true

ANAC: nelle gare a prezzo fisso separare costi manodopera e oneri sicurezza

L’ANAC, nell’ambito dell’attività di aggiornamento delle FAQ sull’interpretazione delle norme del Codice Appalti, ha precisato che, in base all’art. 108, comma 9, nelle gare da aggiudicare a prezzo fisso nell'offerta economica l'operatore deve indicare, a pena di esclusione, i costi della manodopera e gli oneri della sicurezza.

Anche nelle gare a prezzo fisso, tali valori devono essere indicati separatamente.

L’Autorità ha evidenziato che, come chiarito nella Relazione Illustrativa al Bando tipo n.1/2023, aggiornato con la Delibera n. 365/2025, “la stazione appaltante deve poter verificare che l’operatore economico, pur in presenza di un’offerta economica complessivamente non ribassata, non abbia l’intenzione di imputare ad altre voci di spesa o all’utile una quota maggiore di quella stimata dalla stazione appaltante e di ridurre conseguentemente quanto riservato alla manodopera”.

ANAC: estese le ipotesi di archiviazione delle segnalazioni

Con la Delibera n. 448 dell’11 novembre 2025, l’ANAC ha nuovamente modificato il Regolamento sull’esercizio dell’attività di vigilanza in materia di contratti pubblici, intervenendo anche sulla “definizione delle segnalazioni” (art. 7).

In particolare, vengono ampliate le ipotesi di archiviazione. Ai casi già previsti (manifesta infondatezza della segnalazione; contenuto generico o mero rinvio ad allegata documentazione e/o corrispondenza intercorsa tra le parti; richieste genericamente riferite ad interi ambiti dell’attività contrattuale delle stazioni appaltanti o degli enti concedenti; manifesta incompetenza dell’Autorità su questioni non afferenti alla materia dei contratti pubblici; finalità palesemente emulativa della segnalazione), si aggiungono le seguenti fattispecie:

l’intervento dell’Autorità non è più attuale oppure all’esito di una prima fase di preistruttoria, si accerta il venir meno dei presupposti per l’avvio del procedimento e per l’adozione di ulteriori determinazioni nel merito.

Il dirigente non dà luogo all’avvio del procedimento istruttorio in caso di segnalazioni presentate da terzi che non risultano prioritarie a seguito dia valutazione della stessa Autorità, in ragione:

• della gravità della violazione e della rilevanza degli interessi coinvolti dall’appalto;
• della non rilevante compromissione dell’interesse pubblico coinvolto dall’appalto.

Tali segnalazioni, tuttavia, restano acquisite e contribuiscono all’individuazione di eventuali disfunzioni sistemiche e resta comunque fatta salva l’attività di vigilanza in caso di sopravvenuti elementi di fatto o di diritto ovvero di diversa e ulteriore valutazione del Consiglio dell’Autorità.

INL e patente a crediti: l’incontro con le Parti Sociali

Lo scorso 11 dicembre si è svolto il preannunciato incontro convocato dall’Ispettorato Nazionale del Lavoro con le parti sociali per dare un aggiornamento sullo stato di attuazione della patente e condividere le modalità di costituzione delle commissioni territoriali per il recupero crediti.

L’Ispettorato ha anzitutto precisato che si è richiesto un aggiornamento del sistema per adeguarlo alle modifiche introdotte dal D.L. n.159 del 31 ottobre 2025 che, oltre a raddoppiare la sanzione amministrativa minima, ha previsto la “decurtazione dei crediti all’atto della notificazione del verbale di accertamento emanato dai competenti organi di vigilanza”.

Per quanto riguarda l’attivazione del sistema di verifica dei crediti aggiuntivi (richiesta rinnovata da tutte le Associazioni imprenditoriali intervenute), l’Ispettorato ha comunicato di essere in attesa dell’imminente parere definitivo dell’Ufficio Legislativo del Ministero del Lavoro.

Al fine di aggiornare la banca dati (sono state rilasciate circa 470.000 patenti) e apportare le dovute modifiche relative ai dati sulle 8.000 patenti che risultano bloccate per disomogeneità ed errori nei dati inseriti, verrà dato un termine perentorio entro il quale i soggetti interessati potranno apportare i necessari correttivi.

In merito alla costituzione delle commissioni per il recupero crediti è in fase di elaborazione un provvedimento dell’Ispettorato. Dalle anticipazioni fornite si ipotizza un modello su base regionale con la partecipazione dei rappresentanti territoriali dell’Ispettorato, dell’Inail e dell’Asl e almeno due riunioni mensili; CONFAPI ANIEM ha richiesto che possa essere invitato anche un rappresentante delle associazioni imprenditoriali in assistenza delle imprese.

Le rappresentanze imprenditoriali intervenute hanno altresì sollevato l’esigenza di prevedere direttive specifiche sulla base sulle prestazioni richieste rapportate ai crediti da recuperare in modo da evitare situazioni e comportamenti disomogenei tra i diversi ambiti territoriali.

Pubblicato D.M. che aggiorna i requisiti minimi sulle prestazioni energetiche degli edifici

Sulla Gazzetta Ufficiale n.283 del 5 dicembre 2025 è stato pubblicato il Decreto del Ministero dell’Ambiente che aggiorna i requisiti minimi sulle prestazioni energetiche degli edifici, con specifico riguardo al benessere negli ambienti interni, alla sicurezza e alle infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici.

Tutti gli interventi dovranno garantire il contenimento dei consumi di energia non rinnovabile, livelli termo-igrometrici e qualità dell'aria interna. Sono previste verifiche per l'assenza di muffe e condensazioni interstiziali e per l'efficacia di soluzioni per il contenimento del surriscaldamento estivo. 

Sono altresì indicati requisiti per l'installazione di generatori a biomasse, il trattamento dell'acqua negli impianti termici, la contabilizzazione del calore, sistemi di automazione e regolazione per edifici non residenziali e dispositivi di autoregolazione della temperatura per ogni vano.

Tra le ulteriori modifiche apportate al precedente D.M. 26 giugno 2015, si segnalano:

l’integrazione delle infrastrutture di ricarica dei veicoli elettrici con distinzioni tra nuove costruzioni, ristrutturazioni importanti ed edifici esistenti, tra parcheggi ad accesso pubblico e privato e indicazione del numero minimo di punti di ricarica e diametri delle canalizzazioni;

l’aggiornamento delle norme tecniche di riferimento per il calcolo della prestazione energetica, inclusa la soppressione di alcune e l’introduzione di UNI/TS 11300-5, UNI/TS 11300-6 e UNI EN 15193 per illuminazione;

le modifiche a criteri generali, gestione impianti e strumenti di calcolo.

Il Decreto, composto da 11 articoli e 2 Allegati tecnici che sostituiscono i precedenti, entrerà in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta, quindi dal 3 giugno 2026.

Consulta la Gazzetta Ufficiale n.283 del 5 dicembre 2025 a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2025/12/05/25A06487/SG

 Il pagamento IMU per le imprese edili

Scade il prossimo 16 dicembre il termine per versare la rata di saldo IMU relativa al 2025.

Per le imprese edili sono soggetti all’imposta i fabbricati strumentali, quelli in corso di costruzione o ristrutturazione, le aree edificabili: su queste categorie l’imposta si applica con l’aliquota di base pari all’8,6 per mille, che i Comuni possono azzerare o aumentare fino ad un massimo del 10,6 per mille.

La scadenza non coinvolge invece i fabbricati cosiddetti “beni merce” delle imprese edili: gli edifici costruiti o ristrutturati per la successiva vendita, ma ancora non ceduti né locati, in quanto esenti dall’imposta a decorrere dalla loro ultimazione.

Per mantenere l’esenzione, le imprese edili devono però presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2026, necessaria per attestare il possesso dei requisiti richiesti. Il mancato invio comporta la decadenza dal beneficio.

Consiglio di Stato: discordanza tra CCNL dichiarato e CCNL utilizzato per calcolare i costi della manodopera

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 9510 del 3 Dicembre u.s.) ha ritenuto che la discordanza tra il CCNL dichiarato dall’impresa nei documenti di gara e quello utilizzato per calcolare i costi della manodopera rende l’offerta non verificabile e giustifica l’esclusione dell'operatore dalla procedura.

Il caso specifico riguardava una procedura aperta (accordo quadro relativo alla manutenzione della segnaletica autostradale) nell’ambito della quale era stata espressamente richiesta l’applicazione del CCNL Edile. Nella tabella dei costi della manodopera, però, un operatore aveva indicato i valori del CCNL Metalmeccanico, pur impegnandosi ad applicare il CCNL Edile in fase esecutiva, senza peraltro presentare alcuna dichiarazione di equivalenza; ciò nonostante, la Stazione Appaltante aveva ritenuto regolare l’offerta e proceduto all’aggiudicazione, con conseguente ricorso del secondo classificato.

Il Consiglio di Stato, accogliendo l’appello, ha annullato l’aggiudicazione evidenziando che l’offerta deve essere coerente con il CCNL applicato nell’esecuzione; l’assenza di una dichiarazione di equivalenza (comunque da verificare) a supporto dell’applicazione di un diverso CCNL determina l’indeterminatezza dell’offerta e giustifica l’esclusione.