Newsletter Edilizia, aggiornamento al 17 Ottobre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo,

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 17 Ottobre 2025.

Questi gli argomenti trattati:

Biennale: CONFAPI ANIEM e Filiera Costruzioni su IA e Rigenerazione Urbana

CONFAPI ANIEM, rappresentata dalla Componente di Giunta Paola Parmigiani, ha preso parte al terzo appuntamento del ciclo di incontri di Construction Futures Research Lab, il progetto di ricerca sostenuto da Fondamentale - la Filiera delle Costruzioni alla 19esima Mostra Internazionale di Architettura di Venezia. Fondamentale di cui Confapi Aniem fa parte, riunisce le principali organizzazioni datoriali e sindacali del mondo delle costruzioni (ANAEPA-CONFARTIGIANATO, ANCE, FIAE CASARTIGIANI, CLAAI, CNA, LEGACOOP PRODUZIONE e SERVIZI, CONFCOOPERATIVE LAVORO e SERVIZI, AGCI PRODUZIONE e LAVORO, FENEALUIL, FILCA CISL e FILLEA CGIL).

Al centro dell'incontro, presso lo Speakers' Corner delle Corderie dell'Arsenale, dal titolo "Le intelligenze per governare le trasformazioni delle città", un confronto su come un uso dinamico delle intelligenze – naturale, artificiale, collettiva, connettiva – può migliorare la capacità di adattamento delle città, ma dove si vivono anche i principali squilibri del pianeta. Alla tavola rotonda hanno partecipato esperti e docenti di campi diversi (filosofia politica e dell'età contemporanea, tecnica delle costruzioni, progettazione urbanistica) e rappresentati della Filiera delle costruzioni.

Nel corso del suo intervento, Parmigiani ha riaffermato come l'applicazione dell'intelligenza artificiale nelle città sia una realtà dinamica che abbiamo iniziato già a vivere da anni con obiettivi ambiziosi e dei quali ancora non possiamo ipotizzare i confini. "È stato stimato – ha spiegato - che l'impiego di sistemi di AI nelle città potrebbe superare il 30% delle applicazioni entro il 2025, offrendo opportunità di sviluppo in numerosi ambiti".

"L'IA - ha aggiunto - entra in gioco inoltre già nella fase di progettazione di edifici e strutture urbane: supporta la pianificazione urbana analizzando dati per lo sviluppo di spazi inclusivi e sicuri. In fase progettuale infatti, il Generative Design e i Digital Twins consentono soluzioni ottimali per edifici sostenibili e intelligenti. L'IA gestisce anche il funzionamento e la manutenzione predittiva degli impianti, riducendo costi e impatti ambientali".

Sul fronte di una applicazione concreta e controllata della IA, Parmigiani ha sottolineato: "Il vero risultato sarà quindi conciliare in maniera sinergica l'intelligenza umana e l'IA: l'intelligenza umana fornisce la direzione e i valori, mentre l'AI offre gli strumenti e le informazioni per realizzare e raggiungere gli obiettivi. Per questo, governare le trasformazioni urbane richiede una combinazione di pensiero strategico, partecipazione civica e utilizzo intelligente delle nuove tecnologie. Fondamentali restano formazione, aggiornamento e una chiara cornice normativa. In questo contesto – ha sottolineato -, ben venga il recente disegno di legge approvato nelle settimane scorse che delega il Governo a emanare una serie di decreti legislativi per sostenere ricerca e startup, e promuove l'innovazione etica. Con l'approvazione di questa normativa - l'Italia ci risulta essere il primo paese europeo a legiferare sull'IA -, le nostre aziende potranno operare in un contesto normativo chiaro e sicuro, favorendo lo sviluppo di soluzioni innovative e rapportate agli specifici settori produttivi" ha concluso Parmigiani.

Codice Appalti: l’Europa avvia nuovo procedimento di infrazione su accesso agli atti e project

Con una lettera dello scorso 8 Ottobre, la Commissione Europea ha notificato all’Italia un “procedimento di infrazione per la non conformità del quadro giuridico italiano alle direttive del 2014 sui contratti pubblici” con particolare riguardo alle norme su accesso agli atti e project financing. Su questi due temi viene contestata la lesione del principio di tutela della concorrenza.

Sulla disciplina dell’accesso agli atti (art. 35 del D.LGS. n. 36/2023) emerge un automatismo che consente al concorrente di acquisire la documentazione, se indispensabile alla difesa in giudizio dei propri interessi, senza lasciare alla stazione appaltante la possibilità di esercitare un bilanciamento discrezionale.

Ciò violerebbe alcuni articoli della Direttiva 2024/UE. L’art. 50, in particolare, prevede che “talune informazioni relative, in particolare, all'aggiudicatario e all'offerta presentata da quest'ultimo possano non essere pubblicate qualora la loro divulgazione ostacoli l'applicazione della legge, sia contraria all'interesse pubblico, pregiudichi i legittimi interessi commerciali di un operatore economico oppure possa recare pregiudizio alla concorrenza leale”.

Sul project financing (art. 193 del D.LGS. n. 36/2023) l’attuale procedura nazionale, pur articolata in due distinte fasi relative alla selezione del progetto e alla gara per la concessione, non garantisce, secondo la Commissione Europea, adeguate garanzie di pubblicità, parità di trattamento e proporzionalità.

Ciò soprattutto in relazione a tre criticità: la mancanza di un “Bando Tipo Europeo”, la presenza di un diritto di prelazione del promotore che sarebbe limitativo della concorrenza, il rimborso del 2,5% del valore dell’investimento a carico dell’aggiudicatario considerato sproporzionato.

Riunito il Tavolo Nazionale CONFAPI ANIEM su urbanistica e politiche abitative

Lo scorso 14 ottobre si è riunito il “Tavolo Casa” di CONFAPI ANIEM, composto dai rappresentanti e dagli esperti indicati dalle associazioni territoriali per affrontare le tematiche principali riguardanti l’evoluzione della materia urbanistica e le politiche abitative.

Nel corso dell’incontro sono stati esaminati i principali provvedimenti normativi in corso di discussione in Parlamento sul riordino della materia edilizia, sulla rigenerazione urbana e sull’edilizia abitativa.

In particolare, sul riassetto della disciplina urbanistica, oggetto anche di un disegno di legge preannunciato dal Ministero Infrastrutture, è emerso che, pur condividendo certamente l’esigenza di un’armonizzazione legislativa, risultano già presenti nell’ordinamento (anche se spesso inapplicati) strumenti e regole (sportello unico, regime di autocertificazioni, etc.) finalizzati alla semplificazione delle procedure. Al riguardo, è stata sollecitata una riflessione sull’opportunità di favorire l’utilizzo delle autocertificazioni, considerando che già in presenza di atti autorizzativi rilasciati dalle Amministrazioni si generano criticità e contenziosi: la priorità deve essere quella di dare certezze agli operatori economici sui tempi e sull’esito delle procedure.

Parimenti, sulla rigenerazione urbana e, in generale sui processi di trasformazioni edilizia, la criticità principale emersa riguarda l’affidabilità e le certezze sull’applicazione delle regole e sulle tempistiche: dalla fase progettuale fino alla realizzazione emergono problematiche e incertezze che rallentano o bloccano gli interventi.

Sul complesso e ampio tema dell’housing sociale, oltre alla sostenibilità economica e alla necessità di intese con i Comuni per la messa a disposizione delle aree, è fondamentale definire iter agevolati compatibili con le esigenze degli investitori. La criticità è presente soprattutto nelle grandi città dove il anche il ceto medio fa ormai fatica a intercettare condizioni sostenibili per acquistare un’abitazione; diverse le istanze provenienti dai piccoli centri e dalle aree interne.

In linea generale, è stato rilevato come risulti comunque più conveniente concentrarsi su prodotti nuovi; il recupero e la riqualificazione costituiscono spesso strategie non sostenibili economicamente tali da rendere preferibile la demolizione e ricostruzione. Così come il ricorso ai fondi immobiliari non può costituire una soluzione strutturale in quanto relegherebbe le imprese ad un ruolo marginale. Anche prendendo spunto da esperienze internazionali, occorre inoltre pianificare interventi che consentano di integrare l’edilizia sociale nei contesti urbani evitando scelte che rischierebbero di generare ghettizzazione e degrado.

Sulla base di quanto emerso nel dibattito, e anche delle diverse situazioni emergenti dai vari contesti territoriali, è stata condivisa l’opportunità di valutare la possibilità di affidare a un soggetto qualificato uno studio sui reali fabbisogni di housing sociale nelle aree del Paese.

MIT: la riduzione delle cauzioni negli Accordi Quadro

L’ufficio legale di supporto del MIT ha fornito un parere (n. 3712 del 2 ottobre u.s.) sulla corretta interpretazione delle disposizioni relative alle “garanzie” nell’ipotesi di accordo quadro e contratti attuativi.

Era stato chiesto al MIT se le riduzioni previste dal Codice dei Contratti (artt. 117, co. 3, e 106, co. 8, D. lgs. 36/23) in caso di Accordo Quadro possano essere applicate “alle sole garanzie definitive per i contratti attuativi o anche a quella da costituire per l’Accordo Quadro stesso, oppure quest’ultima rimanga fissa al 2% dell’importo dell’Accordo Quadro”.

La risposta ministeriale precisa che “l'articolo 117, comma 1, del D.LGS. 36/2023 prevede e disciplina chiaramente due tipologie di garanzie negli Accordi Quadro, ossia quella relativa all'Accordo Quadro principale, fissata nella misura massima del 2% dell'importo dell’accordo quadro e quella relativa ai singoli contratti attuativi il cui importo può essere fissato nella documentazione di gara dell’accordo quadro in misura anche inferiore al 10% del valore dei contratti stessi con l’indicazione delle modalità di calcolo della maggiorazione prevista dal comma 2 dello stesso articolo 117. Il comma 3 dell'articolo 117 stabilisce il principio generale secondo cui "alla garanzia definitiva si applicano le riduzioni previste dall'articolo 106, comma 8, per la garanzia provvisoria", non operando alcuna distinzione tra garanzie per Accordi Quadro e garanzie per contratti attuativi e suggerendo un'applicazione uniforme del regime delle riduzioni. Pertanto, la stazione appaltante potrà applicare le riduzioni sia alla garanzia dell'Accordo Quadro principale sia alle garanzie dei contratti attuativi, purché gli operatori economici dimostrino il possesso dei requisiti di cui all’art. 106, comma 8 del Codice”.

ANAC: aggiornamento Stazioni Appaltanti Qualificate, sono 3472 per i lavori

L’ANAC ha reso noto che il totale delle amministrazioni qualificate, alla chiusura del primo biennio di qualificazione (1° luglio 2023-30 giugno 2025), è pari a 4.903, con l’11,3% per “Lavori”, il 29,2% per “Servizi e forniture” e il 59,5% per entrambi i settori.

In termini assoluti, per il settore dei “Lavori” il totale delle amministrazioni qualificate si attesta a 3.472 unità (di cui 555 solo per “Lavori” e 2.917 per entrambi i settori) mentre il totale per il settore “Servizi e forniture” si attesta a 4.348 unità (di cui 1.431 solo per “Servizi e forniture” oltre alle 2.917 per entrambi i settori).

Per quanto riguarda il settore “Lavori” il 55% delle amministrazioni (1.908 sul totale di 3.472 enti qualificati) ha il livello massimo di qualificazione. La distribuzione geografica degli enti qualificati per i lavori evidenzia 420 amministrazioni qualificate in Lombardia, 369 in Campania e 252 nel Lazio.

Immobili soggetti a vincoli: approvata norma per estendere silenzio-assenso

È stato approvato in Senato il DDL Semplificazioni (A.S. 1184), recante disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e servizi a favore di cittadini e imprese. Il testo passa ora all’esame della Camera.

Con l’articolo 40, il DDL introduce una rilevante modifica all’art. 20, comma 8, del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), estendendo il meccanismo del silenzio-assenso anche ai permessi di costruire riguardanti immobili sottoposti a vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici o culturali, a condizione che per l’intervento siano già stati acquisiti e risultino validi i relativi atti di assenso o autorizzazioni.

Il testo della norma dispone, in particolare, che “qualora l'immobile oggetto della domanda di permesso di costruire sia soggetto a vincoli di assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, si applicano le disposizioni di cui agli articoli 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241, salva la formazione del silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire nel caso in cui per il medesimo intervento siano stati già acquisiti e siano in corso di validità i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati, previsti dalla normativa vigente e rilasciati dall'autorità preposta alla cura dei predetti interessi sugli elaborati progettuali oggetto della domanda di permesso di costruire ”.

Consiglio di Stato su collegamento sostanziale tra imprese

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 7041/2025) è tornato a esprimersi sul collegamento sostanziale tra imprese precisando che non può sussistere alcun automatismo ma è necessaria un’attenta valutazione dell’Amministrazione.

Richiamando anche precedenti pronunce della Corte di Giustizia U.E. e dello stesso Consiglio di Stato si afferma che “l’ipotesi di collegamento sostanziale deve essere desunta dalla presenza di elementi plurimi, precisi e concordanti, idonei a sorreggere in via inferenziale la valutazione in fatto circa la sussistenza in concreto di un tale collegamento tra imprese partecipanti, distorsivo delle regole di gara. Grava sulla stazione appaltante l’onere di provare in concreto l’esistenza di tali elementi concordanti, tali da ingenerare il pericolo per i principi di segretezza, serietà delle offerte e par condicio dei concorrenti”.

Secondo il Consiglio di Stato, in particolare, è necessario procedere a verificare la situazione di controllo (ai sensi dell’art. 2359 c.c.), la relazione di fatto con legami tali da consentire condizionamenti reciproci nella formulazione delle offerte e, in caso di accertamento in tal senso, la presenza di un unico centro decisionale.

Esaminando il caso specifico (il TAR Liguria aveva annullato l’aggiudicazione di un lotto per la gestione di una spiaggia libera attrezzata) il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e riformato la sentenza di primo grado, respingendo il ricorso originario precisando che “dalla ricostruzione del primo Giudice emerge un sospetto di collegamento ma nulla più. [...] Gli intrecci societari esistono e non sono contestati, ma non bastano da soli a provare un collegamento sostanziale. Occorre che sia individuato, e non semplicemente sospettato, un unitario centro decisionale.”

Consiglio di Stato: come verificare correttamente congruità del costo della manodopera

Con la Sentenza n. 8047 del 15 Ottobre u.s., il Consiglio di Stato ha fornito indicazioni sulla verifica della congruità della manodopera precisando che non è legittimo far riferimento alle ore mediamente lavorate, ma occorre utilizzare il monte ore contrattuale indicato nell’offerta tecnica.

I Giudici ribadiscono, in sostanza, la metodologia corretta e conforme alla normativa: moltiplicare il monte ore contrattuale per il costo orario tabellare. Ciò che rileva è l’obbligazione dell’appaltatore al momento dell’offerta.

Il riferimento alle ore mediamente lavorate comporterebbe una possibile riduzione del costo complessivo della manodopera tale da eludere il principio a tutela e garanzia di una retribuzione proporzionata e sufficiente.

TAR Campania: illegittimo annullamento tardivo del permesso di costruire

Il TAR Campania (Sent. n. 674/2025) ha ritenuto illegittimo l’annullamento d’ufficio, disposto dopo cinque anni, di un permesso di costruire rilasciato a seguito della rimozione di abusi edilizi.

Il ricorso era stato presentato dal soggetto interessato che aveva sollevato la richiesta di illegittimità per tardività dell’esercizio del potere di autotutela ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990 e l’assenza di qualsiasi falsa dichiarazione o artificio doloso che potesse giustificare un annullamento oltre i termini.

Il TAR ha richiamato la recente giurisprudenza del Consiglio di Stato (tra cui Sez. VI, n. 1926/2024), secondo la quale il differimento del termine per l’esercizio dell’autotutela è ammissibile solo quando l’amministrazione non poteva conoscere i fatti rilevanti a causa del comportamento fraudolento dell’interessato.

In assenza di tali presupposti, l’annullamento oltre il termine è illegittimo.

Ne consegue che la motivazione del Comune si riduce a una rivalutazione tardiva e interpretativa della disciplina urbanistica, non equiparabile a una “falsa rappresentazione” atta a fondare l’autotutela fuori termine.