Newsletter Edilizia, aggiornamento al 22 Dicembre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo, 

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 22 Dicembre 2025.

Questi gli argomenti trattati: 

Legge di Bilancio: le ultime novità su agevolazioni, proroga superbonus aree sisma e piano casa

Con la presentazione del maxi-emendamento del Governo va assumendo un quadro definitivo la Legge di Bilancio.  Il testo sarà messo al voto dell’aula del Senato nell’imminenza della pausa natalizia e la Camera, negli ultimi giorni dell’anno, avrà solo il tempo di approvare con fiducia.

Tra le ultime novità si segnala l’eliminazione del divieto di compensazione per i contributi previdenziali ripristinando di fatto la disciplina previgente e mantenendo la possibilità di utilizzare i crediti d’imposta agevolativi per compensare i debiti previdenziali e assicurativi.

Vengono inoltre disposti l’iper ammortamento sull’acquisto di macchinari e software delle imprese prolungato fino al 2028, il fondo da 1,3 miliardi di euro del MEF per aumentare il credito d’imposta sulla Transizione 4.0, lo spostamento sull’anno 2033 di 780 milioni di fondi per il Ponte sullo Stretto.

Il piano Transizione 5.0, in particolare, viene prolungato fino a settembre 2028, ma in forma ridimensionata; sulla base dell’attuale formulazione dell’emendamento, verrebbe eliminata la super maggiorazione che era stata prevista per investimenti finalizzati alla transizione ecologica. Si bloccano, dunque, le super maggiorazioni che, per investimenti green, sarebbero state rispettivamente del 220%, del 140% e del 90%. L'emendamento, inoltre, limita la platea dei beni che si possono acquistare con l'iper ammortamento a quelli prodotti nella Ue o in uno Stato dell'Accordo sullo spazio economico europeo. Per l'entrata in vigore dell'agevolazione ci sarà comunque bisogno di un decreto attuativo.

Vengono altresì aggiornati i vecchi allegati A e B della Manovra 2017 (beni strumentali acquistabili con l’agevolazione), dai quali sono comunque esclusi personal computer, notebook, tablet, stampanti, scanner e periferiche di ufficio.

Per quanto riguarda la proroga del superbonus nelle aree del sisma, si prevede lo stanziamento di risorse fino al 2036 e contributi diretti a copertura dei lavori a partire dal 1° aprile 2009 (e non più dal 24 agosto 2016). In particolare, si dispone l’autorizzazione di spesa di 232,4 milioni per il 2027 e di 132,89 milioni per ciascuno degli anni dal 2028 al 2036.La formulazione della norma, ricomprendendo solo la detrazione diretta e non la cessione del credito e lo sconto in fattura, avrebbe determinato il blocco di molti lavori, coinvolgendo oltre 5.000 cantieri.

Nella manovra di Bilancio dovrebbero essere inserite anche diposizioni per la rimodulazione del PNRR, anticipando, almeno in parte, quanto sarà previsto da un apposito decreto legge.

Novità anche sul finanziamento del “Piano Casa”: al capitolo “Politiche abitative” sono destinati 300 milioni: 150 nel 2026 e 150 nel 2027, per casa e assetto urbanistico, mentre 1,2 miliardi saranno destinati alla costruzione di 60.000 nuovi posti letto per gli studenti fuori sede, con il supporto di Cassa depositi e prestiti e di uno specifico strumento finanziario, lo “student housing fund”.

Da segnalare, infine, tra gli emendamenti di interesse locale, quello che prevede l’istituzione di zone franche doganali nel Basso Lazio “al fine di incentivare il recupero delle potenzialità e sostenere l’occupazione, nelle aree portuali e retroportuali”.

Revisione prezzi: ISTAT presenta il nuovo sistema

Lo scorso 17 dicembre si è svolta al MIT la riunione nel corso della quale l’Istat ha presentato Il sistema revisionale basato sui 20 indici di costo TOL (Tipologie omogenee di lavorazioni) e sulle relative incidenze delle voci di spesa (costo del lavoro, materiali, macchinari, energia, trasporti rifiuti)

Come noto, il nuovo Codice Appalti, con riguardo ai lavori, ha previsto, l’utilizzo degli indici sintetici di costo di costruzione elaborati dall’Istat, che al momento della pubblicazione del Codice, erano tre: fabbricato residenziale, capannone industriale, tronco stradale con tratto in galleria. Al comma 4, è stata prevista la possibilità di individuare, con provvedimento adottato dal MIT, ulteriori categorie di indici, ovvero ulteriori specificazioni tipologiche in modo da poter garantire per ogni lavoro l’operatività di un indice idoneo e aderente alla specifica dinamica dei suoi prezzi.

Le nuove tipologie sulle quali opererà il meccanismo revisionale, individuate con la Tabella A inserita nel Decreto Correttivo al Codice, sono le seguenti:

CODICE TOL, descrizione tipologie omogenee lavorazioni

 Per ogni TOL, descritte con le specifiche declaratorie, sono stati individuati gli elementi di costo, la descrizione degli indicatori e le fonti di rilevamento. In un ulteriore apposita Tabella sono poi riportati, per ciascuna delle 20 TOL, i pesi degli elementi di costo sulla base di più progetti di costruzione di opere.

Gli indici di costo per TOL saranno rilasciati entro 60 giorni dalla fine del mese di riferimento e saranno disponibili, completi della nota metodologica, su una apposita pagina web dell’Istat a partire da gennaio 2022.

Al termine della riunione è stato concordato l’invio di eventuali osservazioni entro il prossimo 15 gennaio per poi procedere ad un’ultima riunione plenaria con l’Ufficio Legislativo del Ministero per il via libera all’emanazione del decreto.

ANAC: lavori supplementari imprevisti: no all’affidamento diretto al concessionario

L’ANAC (Parere di precontenzioso n.482 del 10 dicembre u.s.) ha precisato che il concessionario non può acquisire l’affidamento diretto di lavori supplementari non previsti in gara.

Nel caso specifico, oggetto del parere dell’Autorità, i lavori di un Comune non sono stati ritenuti qualificabili come lavori “supplementari”, necessari “per ragioni sopravvenute” ad assicurare la prestazione originaria, ove un cambiamento del concessionario comporti le criticità indicate dalla norma, ma costituiscono lavori “autonomi” rispetto all’oggetto della concessione in essere per i quali, peraltro, è stato riconosciuto un finanziamento pubblico specifico in favore del Comune richiedente.

L’eventuale affidamento diretto al concessionario potrebbe configurarsi di dubbia conformità allo schema tipico della concessione e, più in generale, alle disposizioni del Codice.

In particolare, secondo l’ANAC, la previsione del disciplinare tecnico di far realizzare al concessionario lavori pubblici e relativa progettazione, “a domanda” dell’ente interessato, senza considerare, nel bando a monte, i medesimi lavori ai fini della determinazione del valore complessivo della concessione, né ai fini dell’individuazione dei requisiti di partecipazione anche in relazione a tale prestazione, né ulteriormente ai fini della corretta impostazione del rapporto concessorio (corretta allocazione dei rischi/equilibrio economico-finanziario della concessione) non appare coerente con le disposizioni del Codice e potrebbe configurare una indeterminatezza dell’oggetto dell’affidamento.

MIT: qualificazione del subappaltatore limitata ai lavori in subappalto

Con il Parere n. 3915 dell’11 dicembre u.s., il MIT si è espresso sull’importo che il subappaltatore deve coprire ai fini della qualificazione SOA.

Il quesito formulato è stato così proposto:

“L'art. 119, comma 1 del Codice, stabilisce che "...È altresì nullo l‘accordo con cui a terzi sia affidata... la prevalente esecuzione delle lavorazioni relative alla categoria prevalente...". Ne consegue quindi che, nel caso di un lavoro con categoria SOA unica e prevalente, la misura percentuale massima subappaltabile, non può superare il 50%. In tal caso, la qualifica SOA posseduta dal subappaltatore, deve comunque coprire l'importo totale dei lavori e quindi l'intera categoria prevalente? Oppure è sufficiente che copra la sola parte ricevuta in subappalto?

Il MIT ha risposto che, sulla base di una corretta interpretazione della norma richiamata, in caso di appalto di lavori a categoria unica, il subappaltatore dovrà avere qualificazione SOA in base alla quota di lavori acquisti in subappalto (e non al totale dell'appalto).

Con il Decreto “MILLEPROROGHE” slitta al 31 marzo il termine per le polizze catastrofali delle Piccole Imprese

Lo scorso 11 dicembre il Consiglio dei Ministri ha approvato un decreto-legge che introduce disposizioni urgenti in materia di proroga termini normativi.

Si segnalano, in particolare, i seguenti differimenti temporali:

• proroga al 31 dicembre 2026 delle modalità operative del fondo di garanzia per le piccole e medie imprese (PMI);
• proroga al 31 marzo 2026del termine per la stipula di contratti assicurativi per rischi catastrofali da parte di piccole e microimprese;
• il contributo per l’autonoma sistemazione (CAS) a favore dei cittadini colpiti da eventi calamitosi è prorogato fino al 31 dicembre 2026. L’attività istruttoria connessa alla determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni (LEP) è prorogata al 31 dicembre 2026;
• sospeso anche per l’anno 2026 l’aggiornamento biennale delle sanzioni pecuniarie previste dal Codice della strada;
• prorogato al 30 settembre 2026il termine per lo svolgimento delle assemblee di società ed enti con le modalità speciali introdotte nel 2020.

La Legge di Bilancio 2024, come noto, aveva introdotto l’obbligo di stipulare le polizze catastrofali a copertura dei danni causati alle imprese dalle calamità naturali al fine di non gravare eccessivamente sullo Stato. Per le micro e piccole imprese il termine per mettersi in regola, evitando anche il rischio che la mancata stipula della polizza comporti l’esclusione dall’accesso a contributi pubblici, slitta dal 1° gennaio 2026 al 31 marzo 2026.

Europa: presentato il Progetto Housing

Il 16 dicembre u.s. è stato presentato il preannunciato “pacchetto Housing”, il Piano europeo per l’edilizia accessibile. Il commissario europeo Dan Jørgensen ha evidenziato come la crisi abitativa vada oltre le dinamiche economiche e colpisca pesantemente i diritti fondamentali e la dignità delle persone: più di un milione di persone sono senza casa.

L’obiettivo è colmare un gap di offerta stimato in 650.000 alloggi l’anno tramite regole sugli aiuti di Stato più flessibili, una piattaforma di investimento con la Bei, nuove norme sugli affitti brevi, innovazione nell’edilizia e sburocratizzazione.

Secondo la ricostruzione della Commissione, tra il 2013 e il 2024 i prezzi degli alloggi sono aumentati mediamente del 60%, mentre i permessi per nuove costruzioni residenziali sono calati di circa il 20% e le occupazioni abitative sono cresciute nella stessa misura.

Per riportare domanda e offerta in equilibrio, l’Unione Europea stima che all’attuale capacità di costruzione (circa 1,6 milioni di nuove unità l’anno) servano almeno altri 650.000 alloggi all’anno, un impegno che costerebbe dell’ordine di 150–153 miliardi di euro annui.

L’incremento dell’offerta di edilizia abitativa ricomprenderà nuove costruzioni, riuso di edifici esistenti in residenziale e in alloggi accessibili, ristrutturazione del patrimonio esistente per creare abitazioni più sostenibili e di qualità.

Nel Piano è prevista una particolare attenzione all’innovazione a alla sostenibilità delle metodologie costruttive con l’adozione di Modern Methods of Construction: impulso alla digitalizzazione, processi più circolari, facilitazioni all’accesso di manodopera qualificata.

Risorse: la Commissione ha già mobilitato 43 miliardi di euro, ulteriori 10 miliardi proverranno da InvestEu, altri stanziamenti saranno utilizzati dai Fondi di coesione (1,5 miliardi) e dal Fondo sociale per il clima che prevede investimenti finalizzati all’efficienza energetica e ristrutturazioni. Entro il 2029 sono altresì previsti investimenti per 375 miliardi da parte di banche e istituzioni di promozione.

Il pacchetto della Commissione si articola in quattro macroaree:

Aumento dell’offerta: incentivare la costruzione di nuove abitazioni, con un’attenzione a soluzioni rapide (es. prefabbricazione) e a investimenti in studentati e social housing.

Investimenti e finanza: revisione delle regole sugli aiuti di Stato per semplificare il sostegno pubblico agli alloggi a prezzi accessibili; creazione di una piattaforma paneuropea d’investimento con la Bei; mobilitazione di fondi europei e nazionali.

Innovazione e competività: una strategia europea per la costruzione (European Strategy for Housing Construction), formazione e riqualificazione delle competenze nell’edilizia, e promozione del New European Bauhaus per progetti sostenibili e di qualità.

Contenimento degli effetti negativi: normativa ad hoc sugli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo, maggiore trasparenza delle piattaforme e strumenti per le autorità locali.

In tema di affitti brevi, è stata annunciato, infine, che nella prima metà del 2026 saranno presentate misure legislative per supportare le autorità locali nell’adottare azioni mirate e proporzionate nelle zone sotto stress abitativo, puntando su maggiore trasparenza e sulla possibilità di delimitare specifiche aree con restrizioni.

Consiglio di Stato: chiarimenti in gara non possono comportare modifiche alla lex specialis

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 9835 del 12 Dicembre u.s.) è intervenuto sul valore dei chiarimenti resi dalla stazione appaltante in sede di gara.

Se è vero che in giurisprudenza si afferma che la interpretazione autentica della legge di gara fornita dalla stazione appaltante attraverso i chiarimenti è suscettibile di ingenerare un rilevante affidamento negli operatori economici che partecipano, tuttavia il limite di ciò è segnato proprio dall’impossibilità che attraverso i chiarimenti si operi una modifica della lex specialis.

Conseguentemente, nella specie devono imputare a sé stessi la maggiore onerosità della propria offerta quegli operatori che, sulla scorta dei suddetti chiarimenti, abbiano ritenuto di fare dei dispositivi di sicurezza un elemento dell’offerta tecnica destinato a gravare sui costi dell’offerta medesima, piuttosto che l’oggetto di un obbligo da soddisfare in fase esecutiva nei margini di modificabilità consentita dell’offerta medesima al fine di ottemperare a cogenti previsioni di legge.