Newsletter Edilizia, aggiornamento al 26 Settembre 2025

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo, 

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 26 Settembre 2025.

Questi gli argomenti trattati: 

Pareri ANAC su lavori supplementari e richiesta di requisiti ulteriori

Con il parere n. 34 del 9 settembre u.s., l’ANAC è intervenuta sulla corretta applicazione dei cc.dd. lavori supplementari che legittimano la modifica dei contratti in corso di esecuzione in presenza di particolari condizioni tassativamente indicate (art. 120, comma 1 lett. b del Codice Appalti).

Tra le condizioni viene anche prevista la garanzia che il possibile aumento dei costi non ecceda il 50 per cento del valore iniziale del contratto, che i lavori suppletivi non siano stati previsti nel contratto iniziale e risultino sopravvenuti e necessari.

Precisa l’ANAC che “l’accertamento, adeguatamente motivato, dei presupposti legittimanti la modifica del contratto in corso di esecuzione ai sensi del citato art. 120 è rimesso all’esclusiva competenza e responsabilità della stazione appaltante, la quale è tenuta altresì a verificare se la suindicata modifica si configuri come “sostanziale”, ossia se alteri considerevolmente gli elementi essenziali del contratto, quale fattispecie non ammessa dalla disciplina di settore”.

“Discende in capo alla stazione appaltante l’obbligo di valutare attentamente la sussistenza dei presupposti per poter procedere legittimamente ad una modifica contrattuale” e non accedere a un ulteriore procedura pubblica per l’affidamento di lavori non previsti nel contratto iniziale.

In questo contesto normativo mere ragioni di opportunità non possono consentire infatti l’utilizzo di presupposti tassativamente indicati che richiedono una concreta motivazione degli “effettivi problemi o difficoltà cui si addiverrebbe seguendo le regole concorrenziali e di evidenza pubblica”.

In un altro parere (n.345 del 9 settembre) l’ANAC si è espressa sulla compatibilità (rispetto agli articoli 10 e 100 del Codice Appalti) di un bando di servizi nel quale venivano richieste ben quattro certificazioni di qualità.

Le norme sui contratti pubblici impongono tipologie di requisiti economico-finanziari e tecnico-professionali pertinenti e proporzionati all’oggetto dell’appalto; si sancisce inoltre la tassatività delle cause di esclusione e il divieto di introdurre requisiti ulteriori rispetto a quelli previsti dal Codice o da leggi speciali.

Secondo l’Autorità la richiesta di più certificazioni di qualità non è compatibile con le prescrizioni e con i principi del Codice, non potendo rientrare   tra i requisiti di ammissione, ma solo quali elementi premiali in sede di valutazione dell’offerta tecnica.

ANAC ha ritenuto, quindi, che “nel caso in esame, la richiesta di ben quattro certificazioni di qualità come requisito di capacità tecnica è in contrasto con i richiamati artt. 10, comma 3, e 100, commi 11 e 12, del Codice, nonché con il principio di accesso al mercato”.

La Stazione Appaltante è stata sollecitata pertanto ad annullare in autotutela il bando e il disciplinare di gara e a procedere ad una nuova pubblicazione degli stessi, con previsione di nuovi termini per la presentazione delle offerte.

PNRR: indicazioni del MEF e Cabina di Regia per la revisione del Piano

Una Circolare del MEF – Dipartimento della Ragioneria generale dello Stato – inviata a tutti gli enti pubblici titolari delle misure PNRR ha fornito Indicazioni operative sulla gestione finanziaria, sul monitoraggio, sulla rendicontazione e sul controllo degli interventi ricompresi nel Piano Nazionale.

La Nota prende atto di quanto comunicato dalla Commissione Europea il 4 giugno u.s. sulla possibilità di procedere a una revisione dei Piani entro la fine del corrente anno.

In particolare, la Commissione Europea ha concesso agli Stati membri la possibilità di revisionare per l’ultima volta i Piani entro la fine del 2025 (possibilmente entro ottobre), fornendo le seguenti indicazioni:

• mappare lo stato di avanzamento di tutte le misure e identificare quelle non realizzabili o difficilmente realizzabili entro agosto 2026;
• rimuovere le misure non realizzabili o difficilmente realizzabili entro le scadenze previste;
• semplificare le descrizioni delle misure e dei relativi obiettivi che vengono mantenuti nei PNRR. In tale ottica, le amministrazioni titolari delle misure sono invitate a verificare il puntuale aggiornamento dei dati sul sistema REGIS, in modo da fornire una rappresentazione del reale stato di attuazione delle misure.

Nella Circolare della Ragioneria si precisa altresì che “le amministrazioni titolari delle misure e i soggetti attuatori, per le parti di rispettiva competenza, dovranno conservare sul sistema REGIS i dati e la documentazione relativa all’attuazione delle misure e degli interventi finanziati dal PNRR, ivi compreso il conseguimento dei relativi obiettivi, in modo da poterla esibire alle autorità di controllo dell’Unione europea e nazionali. A tale riguardo, la Commissione ha ribadito che i propri servizi di controllo e la Corte dei conti europea potranno svolgere verifiche e attività di audit fino a cinque anni successivi al pagamento dell’ultima rata del PNRR del dicembre 2026”.

Anche a seguito dell’esito del confronto con la Commissione europea, il Governo intende procedere a una rimodulazione finale del PNRR e mettere in sicurezza le risorse assegnate all’Italia. In questo senso è stata convocata una cabina di regia a Palazzo Chigi con tutti i soggetti coinvolti (comprese le associazioni delle imprese) per condividere la revisione del Piano da sottoporre al Parlamento nelle prossime settimane.

La Legge Delega del MIT sul nuovo Testo Unico Edilizia

Dopo la proposta in discussione alla Camera sulla legge delega per aggiornare il testo unico edilizia (anticipata nel numero del 12 Settembre u.s.), anche il Ministero delle Infrastrutture sta predisponendo un proprio “disegno di legge delega al governo per il riordino e la semplificazione della disciplina in materia di edilizia e costruzioni”.

Il provvedimento tende a fornire risposte esaustive su diverse questioni che da tempo costituiscono criticità irrisolte: evitare doppie richieste di documenti già a disposizione della P.A., risolvere la sovrapposizione di competenze Stato Regioni, definire lo stato legittimo e le categorie di intervento edilizio, semplificare l’accesso a titoli abilitativi e a procedure.

Tra gli elementi caratterizzanti l’iniziativa ministeriale si segnala, in particolare, la prevista definizione dettagliata dei “livelli essenziali delle prestazioni”, la semplificazione delle procedure per la trasformazione della costruzione e il rispetto del contesto urbanistico, il rafforzamento del silenzio assenso sui titoli edilizi, una maggiore certezza sui processi di rigenerazione urbana.

In particolare, sui “livelli essenziali delle prestazioni” la proposta prevede “un unico punto di accesso per il privato interessato in relazione a tutte le domande, le dichiarazioni, le segnalazioni, le comunicazioni, le vicende amministrative riguardanti il titolo abilitativo e l’intervento edilizio oggetto dello stesso e di raccordo con le altre amministrazioni interessate”, “standard inderogabili relativi all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e dell’unità immobiliare”, “criteri omogenei per l’individuazione di contributi e oneri”, “gli interventi edilizi di modesta entità che non determinano una significativa trasformazione edilizia, in assenza di titolo abilitativo ovvero di comunicazione”.

Significativo anche il passaggio che definirebbe gli standard tecnici per il risparmio energetico e gli “standard procedimentali inderogabili per il conseguimento dei titoli abilitativi in sanatoria, assicurando in ogni caso la conformità degli interventi realizzati alla disciplina urbanistica e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia nonché delle modalità di attestazione degli scostamenti dalle misure progettuali previste nel titolo abilitativo edilizio, eseguiti in corso d’opera, consentiti”.

Sulla rigenerazione, infine, la proposta legislativa introduce “soglie derogatorie rispetto ai limiti di altezza, distanza e densità degli edifici stabiliti in via ordinaria, ferme restando le distanze minime previste dal Codice civile e le disposizioni in materia di tutela degli edifici di valore storico, artistico e culturale” e la possibilità alle Regioni di riconoscere “premialità consistenti in incrementi volumetrici e di capacità edificatoria connessi alla demolizione delle opere incongrue, all’eliminazione degli elementi di degrado, alla realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica, energetica, idraulica e ambientale”.

Il Consiglio di Stato conferma ricorso al soccorso istruttorio per tardivo versamento contributo ANAC

Il Consiglio di Stato (Sent. n. 7397 del 19 Settembre u.s.), confermando recenti pronunciamenti di Tar e della stessa Adunanza Plenaria (n.6 del 9 Giugno 2025) ha espressamente affermato che l’obbligo di versamento del contributo ANAC può essere assolto, prima della valutazione delle offerte, anche attraverso il ricorso al soccorso istruttorio.

Si ribadisce sostanzialmente che tale contributo costituisce una condizione estrinseca alla procedura di gara e non certo finalizzata alla qualificazione e selezione degli operatori.

In particolare, nella sentenza si evidenzia che già l’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato aveva chiaramente statuito che “da un lato, deve essere consentito l’adempimento tardivo fino all’inizio della fase di valutazione delle offerte - e non oltre questo momento - “a pena di ammissibilità” dell’offerta stessa, e, dall’altro lato, la stazione appaltante, una volta aperta la busta contenente la documentazione amministrativa e accertata la mancanza della prova dell’avvenuto pagamento del contributo, deve assegnare un termine all’operatore economico per effettuare il pagamento e, qualora l’adempimento non avvenga entro il termine assegnato, deve disporre l’esclusione dalla procedura di gara”.

L'Adunanza Plenaria ha altresì chiarito che, se l’Amministrazione aggiudicatrice dispone la c.d. inversione procedimentale, il soccorso istruttorio rimane ammissibile anche ai fini del versamento del contributo ANAC e che solo nell’ipotesi in cui il pagamento non avvenga nel termine assegnato l’offerta deve essere esclusa.

Nella nuova sentenza, quindi, si consolida l’orientamento favorevole alla sanabilità del versamento ANAC con soccorso istruttorio, coerentemente con i principi del nuovo Codice tendenti a favorire la massima partecipazione degli operatori.

TAR Lazio: costi manodopera non possono essere inseriti nelle spese generali

Il TAR Lazio (Sent. n. 1639 del 22 Settembre u.s.) ha ritenuto non possibile inserire i costi della manodopera all’interno delle spese generali.

Secondo il Tribunale, l’offerta che ha omesso parte dei costi della manodopera per ricomprenderli nell’ambito delle spese generali e nelle successive giustificazioni non poteva essere ammessa e considerata legittima e, ciò, specie in un appalto dove detto costo aveva un rilievo così preponderate.

Ad ogni buon conto – ha concluso il TAR - anche a voler aderire alla tesi meno restrittiva, per la quale i costi della mano d’opera possono essere inseriti nell’ambito delle spese generali, è da rilevare che, nel caso in esame, questa non sia applicabile, in quanto l’inserimento dei costi della mano d’opera all’interno delle spese generali può essere ammessa per costi non distintamente indicati in offerta, e comunque per costi accessori e non, come nel caso in esame, per coprire praticamente quasi la totalità dei costi della mano d’opera.