Newsletter Edilizia, aggiornamento al 9 Gennaio 2026

Gentilissime e gentilissimi in indirizzo, 

sottoponiamo alla vostra attenzione la Newsletter Edilizia, con gli ultimi aggiornamenti tecnici, fiscali e giuridici a cura di CONFAPI ANIEM alla data del 9 Gennaio 2026

Questi gli argomenti trattati: 

Legge di Bilancio: le misure che impattano sul settore costruzioni

La Legge di Bilancio (Legge n. 199/2025) è stata definitivamente approvata e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre ed è consultabile al seguente link: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2025;199

Di seguito i principali contenuti che coinvolgono il settore delle costruzioni:

Prezzario nazionale: viene introdotta una disciplina specifica per gestire il sistema revisionale e l'aumento dei costi dei materiali nei contratti di appalto (lavori, servizi e forniture).

L’art. 1, commi 487, 488 e 489, introduce nuove misure che vanno ad integrare quanto già previsto dal Nuovo Codice Appalti (art. 41, comma 13 e Allegato I.14). Si dispone anzitutto che, “entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, è definito il prezzario nazionale recante il costo dei prodotti, delle attrezzature e delle lavorazioni relativi agli appalti di lavori. Il prezzario nazionale, aggiornato con cadenza annuale e redatto in coerenza con i criteri di cui all’allegato I.14 del citato codice di cui al decreto legislativo n. 36 del 2023 anche avvalendosi dell’attività del tavolo di coordinamento di cui all’articolo 6 del predetto allegato I.14, opera quale strumento di supporto alla definizione dei prezzari adottati dalle regioni”.

Si prevede, pertanto, l’istituzione di un Prezzario Nazionale unico che avrà un valore indicativo e di supporto ai prezzari regionali: sarà sostanzialmente una "guida" che indicherà le soglie massime di variazione dei prezzi. Le Regioni manterranno i loro prezzari, così come non saranno sostituiti i prezzari speciali, ma eventuali scostamenti significativi dal listino nazionale dovranno essere motivati. La norma precisa che “il prezzario nazionale indica, per i prodotti, le attrezzature e le lavorazioni, le possibili soglie di variazione di prezzo applicabili a livello territoriale, tenuto conto del contesto di riferimento, dell’oggetto dell’appalto e delle specifiche condizioni di esecuzione del medesimo. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, nonché le stazioni appaltanti e gli enti concedenti autorizzati all’adozione di prezzari speciali, nell’esercizio della propria autonomia organizzativa, motivano, in sede di adozione dei prezzari, eventuali scostamenti dalle stime di prezzo e dalle soglie di variazione individuate dal prezzario nazionale.”

Presso il Ministero delle Infrastrutture, inoltre, sarà costituito un Osservatorio, composto da un numero massimo di dieci esperti e istituito con decreto ministeriale entro 60 giorni, per il monitoraggio dei prezzi e attività di raccolta, analisi e confronto dei dati e delle “dinamiche di mercato che incidono sulla determinazione dei prezzi nei diversi ambiti territoriali, al fine di promuovere metodologie omogenee di formazione e aggiornamento dei prezzari, nonché di monitorare, a campione, la relativa applicazione”.

Adeguamento prezzi per i lavori appaltati con il precedente Codice: la legge di Bilancio (art. 1 comma 490) introduce anche una disposizione relativa agli appalti pubblici di lavori, aggiudicati sulla base della disciplina applicabile prima dell’efficacia del Codice, nonché sulla base di offerte, con termine finale di presentazione entro il 30 giugno 2023.

Anche le gare indette sotto la vigenza del precedente Codice Appalti (che comportano attualmente circa 13.000 cantieri) avranno pertanto un sistema di revisione automatica dei prezzi “anche in deroga alle clausole contrattuali o agli indici di aggiornamento inflattivo previsti dalla normativa applicabile al contratto”; l’adeguamento sarà applicato direttamente agli stati di avanzamento dei lavori sulla base dei prezzari aggiornati ogni anno.

La norma, in particolare dispone che “per gli appalti pubblici di lavori, ivi compresi quelli affidati a contraente generale, nonché per gli accordi quadro aggiudicati sulla base della disciplina applicabile prima della data di acquisto dell’efficacia delle disposizioni del citato codice di cui al decreto legislativo n. 36 del 2023, sulla base di offerte, con termine finale di presentazione entro il 30 giugno 2023, lo stato di avanzamento dei lavori, afferente alle lavorazioni eseguite o contabilizzate dal direttore dei lavori ovvero annotate sotto la responsabilità dello stesso nel libretto delle misure dal 1° gennaio 2026 fino alla data di fine lavori, è adottato applicando, anche in deroga alle clausole contrattuali o agli indici di aggiornamento inflativo previsti dalla normativa applicabile al contratto, in aumento o in diminuzione rispetto ai prezzi posti a base di gara, al netto dei ribassi formulati in sede di offerta, i prezzari predisposti annualmente dalle regioni e dalle province autonome”.

Per i lavori eseguiti dal 1° gennaio 2026 fino alla fine dell'opera, per le offerte presentate entro il 31 dicembre 2021, lo Stato riconosce il 90% dell'aumento dei costi basato sui nuovi prezzari regionali, mentre il rimborso è dell'80% per i contratti con termine finale di presentazione delle offerte compreso tra il 1° gennaio 2022 e il 30 giugno 2023.

Il provvedimento interviene anche sui contratti affidati a contraente generale dalle Ferrovie dello Stato e dall’ANAS S.p.A. in essere alla data di entrata in vigore del “Decreto Aiuti” (ossia, al 18 maggio 2022) le cui opere siano in corso di esecuzione. Anche per queste opere viene disposta la proroga al 2026 del meccanismo di adeguamento dei prezzi, con un incremento del 20 per cento agli importi delle lavorazioni eseguite e contabilizzate dal direttore dei lavori dal 1° gennaio 2022 fino al 31 dicembre 2026.

Le stazioni appaltanti devono usare il 70% delle somme accantonate per imprevisti nel budget dell'opera e i ribassi d'asta. Se le risorse non sono sufficienti, l'amministrazione deve "tagliare" altre opere minori previste nel piano triennale per spostare i fondi sul cantiere in corso.

Piano casa e alloggi universitari: sono destinate risorse aggiuntive da destinare al Piano casa Italia pari a 50 milioni per il 2027 e 50 milioni nel 2028 e la possibilità di ricorrere ai fondi strutturali europei 2021-2027; confermata anche la possibilità di utilizzo delle risorse per il clima per la sperimentazione di modelli innovativi di edilizia pubblica e sociale. Per il Piano Casa Italia era stata già autorizzata la spesa complessiva di 560 milioni, 150 per l’anno 2028, 180 per il 2029 e 230 per il 2030.

Sono state inoltre fornite indicazioni sul programma degli interventi che dovrà essere definito con un successivo decreto attuativo. Si prevede l’esigenza di individuare soluzioni specifiche per alcune particolari categorie attraverso i seguenti interventi:

realizzazione e recupero di alloggi da destinare alla locazione a canone agevolato sulla base di contratti di godimento in funzione della successiva alienazione (cd. RENT TO BUY) da adibire ad abitazione principale per giovani, giovani coppie e genitori separati. 

realizzazione e adeguamento di unità immobiliari di edilizia sociale in favore delle persone anziane associata anche a contratti di permuta immobiliare.

Confermato l’obiettivo di realizzare 60.000 nuovi posti letto gli studenti universitari. Circa 30.000 posti letto dovranno essere realizzati entro il 15 luglio 2026, termine ultimo previsto dall’attuale bando (DM n. 481/2024), mentre per i restanti 30.000 posti viene istituito uno strumento finanziario dedicato che consentirà di utilizzare, oltre il 2026, circa 600 milioni di euro di risorse PNRR residue.

Superbonus zone sismiche (art. 112): la richiesta proroga del Superbonus 110% nelle aree del cd. cratere (in caso di istanze presentate prima del 30 marzo 2024) viene sostituita con la previsione di un ulteriore contributo finanziario, aggiuntivo a quello concesso per la ricostruzione; vengono ricompresi anche gli eventi sismici a partire dal 2009. La norma autorizza i Commissari straordinari e gli Uffici speciali per la ricostruzione a riconoscere un incremento del contributo finalizzato a coprire le spese rimaste a carico dei cittadini perché non è stato possibile completare le opere tramite i meccanismi dello sconto in fattura e della cessione del credito.

Sono interessate le domande per il contributo presentate entro il 31 dicembre 2024, con esclusione degli immobili realizzati in violazione delle norme urbanistiche, edilizie o paesaggistiche. Vengono stanziati 251,71 milioni di euro per l'anno 2027 e 152,11 milioni di euro annui per ciascuno degli anni dal 2028 al 2036.

Bonus edilizi: confermata la proroga per tutti i principali Bonus per la Casa. La detrazione IRPEF sarà del 50% (Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus) per le spese relative a interventi realizzati sull'abitazione principale, e del 36% per interventi su altri tipi di abitazioni. Nel 2027, si scenderà rispettivamente al 36 e 30%.

Premialità volumetriche su edifici condonati: le premialità volumetriche destinate alla rigenerazione o riqualificazione urbana potranno essere applicate sugli edifici abusivi per i quali sia stato conseguito il titolo in sanatoria, anche ai sensi delle leggi sul condono edilizio del 1985, del 1994 e del 2003.

In Gazzetta Ufficiale il Decreto per accedere al Fondo “CARO MATERIALI” e il “MILLEPROROGHE”

Sulla Gazzetta n. 302 del 31 dicembre 2025 è stato pubblicato il Decreto Ministeriale del MIT, Dipartimento Opere Pubbliche e Politiche Abitative, che ammette le richieste di accesso al Fondo “Caro Materiali”: si tratta di complessivi 693,7 milioni di euro destinati a compensare gli extracosti sostenuti dalle imprese relativamente ai lavori rientranti nella   quarta e ultima finestra temporale 2024–gennaio 2025

Sono state dichiarate ammissibili 1.270 istanze su un totale di 1.324 richieste.

Con questo provvedimento dovrebbe chiudersi il sistema compensativo emergenziale definito sotto la vigenza del precedente Codice Appalti e aprirsi una nuova stagione strutturale con i meccanismi automatici introdotti con il nuovo Codice e, come anticipato, con le misure introdotte nell’ultima manovra di bilancio.

Pubblicato sulla G.U. n.302 del 31 dicembre 2025 anche il c.d. Decreto Milleproroghe (Decreto Legge 31 dicembre 2025, n. 200, consultabile a questo link: https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2025;200 ).

Confermato fino al 31 dicembre 2026 il fondo di garanzia per le PMI con agevolazioni e semplificazioni per ottenere finanziamenti bancari e lo slittamento al 31 dicembre 2026 per il completamento delle attività istruttorie relative ai LEP (Livelli Essenziali delle Prestazioni).

Per quanto concerne la proroga delle polizze catastrofali non c’è l’estensione a tutte le imprese: l’art 16, comma 3, infatti ha rinviato al 31 marzo 2026 il termine solo per alcuni settori specifici (pesca e acquacoltura, piccole e microimprese del turismo e della ristorazione). Per le altre micro e piccole imprese, invece, l’obbligo è scattato il 1° gennaio u.s.

In Gazzetta Ufficiale la conversione del Decreto Sicurezza con il badge di cantiere

Il c.d. Decreto Sicurezza Lavoro (Legge n. 198/2025 - conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 ottobre 2025, n. 159) è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025, consultabile a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2025/12/30/301/sg/pdf

Il provvedimento, come noto, impatta in maniera significativa sull’organizzazione e sui controlli nei cantieri edili. L’art. 3 prevede, in particolare, una disciplina per l’operatività del badge di cantiere (già previsto nel Testo Unico Sicurezza e in diversi protocolli di legalità territoriali e il alcune contrattazioni integrative), disponendone l’obbligo per tutti i cantieri edili, pubblici e privati, nelle attività di appalto e subappalto, obbligo che verrà esteso a ulteriori attività che saranno individuate con apposito decreto ministeriale. 

Il badge, costituito da un codice unico contraffazione che costituisce la novità rispetto a quanto già previsto dal Testo Sicurezza, potrà essere reso disponibile anche in forma digitale attraverso strumenti interoperabili con la piattaforma SIISL (sistema informativo per l’inclusione sociale e lavorativa). L’istituzione di tale piattaforma presso il Ministero del lavoro è stata disposta dall’art 5, comma 3, del Dl 48/2023 per favorire l’incontro tra domanda e offerta di lavoro attraverso strumenti di intelligenza artificiale. Per i lavoratori assunti tramite offerte pubblicate sulla medesima piattaforma, la tessera digitale sarà prodotta automaticamente, con dati precompilati, ferma restando la responsabilità del datore di lavoro per eventuali integrazioni.

Si resta in attesa del decreto del Ministro del Lavoro (di concerto con il Ministro delle Infrastrutture,  Conferenza permanente Stato – Regioni, Garante per la protezione dei dati personali e sentite le organizzazioni dei datori di lavoro e le organizzazioni sindacali dei lavoratori comparativamente più rappresentative) che dovrà individuare, “entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto, le modalità di attuazione, anche con riferimento a specifiche misure di controllo e sicurezza nei cantieri e di monitoraggio dei flussi della manodopera, mediante l’impiego di tecnologie, e ai tipi di informazioni trattate”.

Lo stesso articolo 3 prevede, inoltre, un potenziamento delle verifiche da parte dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro nei confronti dei datori di lavoro che operano in regime di subappalto, sia pubblico che privato.

Modificata anche la disciplina sulla notifica preliminare di cantiere: si impone l’indicazione esplicita delle imprese che operano in regime di subappalto con l’intento di tracciare i soggetti presenti e effettivamente operanti in cantiere al fine di individuare eventuali responsabilità e verificare la rispondenza tra assetto contrattuale e assetto reale del cantiere

Il provvedimento, come già anticipato in sede di approvazione del decreto legge, apporta modifiche anche sulla patente (a decorrere dal 1° gennaio 2026), in particolare sulla decurtazione dei crediti. Per alcune violazioni specifiche, individuate nell’Allegato I-bis, la decurtazione scatta già a seguito della notificazione del verbale di accertamento da parte degli organi di vigilanza e non più dall’emanazione dei provvedimenti definitivi.

Raddoppiato l’importo della sanzione amministrativa per chi opera in cantiere senza patente o con un punteggio inferiore a 15 crediti: la soglia minima passa da 6.000 a 12.000 euro, con effetti diretti anche sull’esclusione temporanea dalla partecipazione ai lavori pubblici.

I Pareri del MIT su documentazione antimafia, subappalto, garanzia definitiva, qualificazione e oneri sicurezza

Con il Parere n. 39 42 dell’11 dicembre u.s., il MIT si è espresso sull’obbligatorietà della documentazione antimafia: in particolare è stato chiesto se l'acquisizione di tale documentazione sia obbligatoria per disporre l'aggiudicazione oppure tale adempimento sia funzionale alla sola stipula del contratto.  Il Ministero, in coerenza con quanto disposto dal Codice antimafia, ha risposto che “l’acquisizione della documentazione antimafia è funzionale prevalentemente alla fase di stipula/conclusione del contratto, e non è condizione necessaria ex ante per disporre l’aggiudicazione”.

Nel parere n. 3931 è stato chiesto se sia possibile autorizzare, successivamente alla sottoscrizione del contratto, il subappalto facoltativo anche nell'ipotesi in cui, all'atto dell'offerta, non sia stata indicata dall'operatore economico la parte di lavori che si intende subappaltare. Nella risposta del MIT si precisa che “non è possibile autorizzare il subappalto. La mancata dichiarazione della volontà di ricorrere al subappalto in sede di gara comporta l'impossibilità di autorizzare il subappalto in sede di esecuzione, ancorché si tratti di subappalto facoltativo e non necessario”.

In un altro parere (n.3907) è stato chiesto se la parte delle prestazioni soggette a ribasso debba essere considerata nella determinazione della garanzia definitiva. Il Supporto Giuridico del MIT ha risposto che “per la determinazione del valore della garanzia definitiva deve assumersi a base di calcolo il ribasso percentuale offerto sulla quota dei lavori/servizi soggetti a ribasso da applicarsi sull’importo contrattuale” secondo le modalità previste dal Codice Appalti (art. 117 comma 2). La garanzia definitiva, in sostanza, fa riferimento all’importo contrattuale nel suo complesso e il ribasso incide sulla stessa garanzia.

Nel parere n. 3883, infine, il Ministero chiarisce che “ai fini della qualificazione, ciascun operatore economico concorrente deve essere in possesso delle attestazioni SOA relative alle categorie dedotte negli atti di gara per una classifica che ricomprenda anche gli importi relativi ai costi della sicurezza: tali ultimi costi, poi, devono essere sottratti dall'importo assoggettato a ribasso indicato dagli atti di gara stessi”.

ANAC, Consorzi Stabili: impresa esecutrice deve essere qualificata

Con il parere di precontenzioso n. 482 del 10 dicembre u.s. in materia di consorzi stabili, l’ANAC ha dichiarato che l’impresa consorziata designata per l’esecuzione dei lavori deve essere qualificata.

I requisiti devono essere posseduti dall’impresa consorziata in proprio o mediante avvalimento e non è attivabile il soccorso istruttorio quando dalla documentazione di gara emerga in modo univoco la volontà del consorzio di affidare l’integrale esecuzione dei lavori a una consorziata non qualificata, poiché l’intervento chiarificatore sul punto si risolverebbe in una modifica sostanziale dell’offerta, in violazione dei principi di auto responsabilità e di par condicio dei concorrenti. 

Questo il quadro che emerge dalla normativa, come modificata dal decreto correttivo al Codice Appalti (D.LGS. 209/24) che, ha evidenziato l’Autorità, ha fortemente ridimensionato il meccanismo del c.d. cumulo alla rinfusa: ora sussiste una distinzione netta tra l’ipotesi di esecuzione in proprio, nella quale il consorzio può spendere requisiti maturati cumulativamente, e l’ipotesi di esecuzione tramite consorziate, nella quale il soggetto esecutore deve invece essere autonomamente qualificato.

“Stante il diverso meccanismo di qualificazione in gara, nella domanda di partecipazione il Consorzio è tenuto a dichiarare, espressamente e chiaramente, le modalità con cui intende eseguire i lavori oggetto dell’appalto (in proprio, tramite le consorziate, o in forma mista). Nel caso in cui siano indicate delle consorziate per le quali il Consorzio concorre, la Stazione appaltante è tenuta a verificare che queste siano in possesso dei requisiti di qualificazione stabiliti dalla lex specialis”.

Il TAR Sicilia (Sent. n. 2914 del 22 dicembre 2025), si è espresso a favore della sostituzione della consorziata esecutrice nel corso del contratto, purchè in possesso dei requisiti previsti e senza che ciò comporti alcuna modifica della proposta tecnico-economica.

Nel caso specifico riguardante un appalto indetto da ANAS (un progetto di completamento di un itinerario stradale, con servizio di monitoraggio geotecnico), il consorzio aveva chiesto l’affiancamento di una nuova consorziata, ma la stazione appaltante aveva negato tale possibilità in quanto il disciplinare prevedeva che i consorziati in addizione o sostituzione dovevano essere indicati in offerta.

Il TAR ha richiamato precedenti pronunce giurisprudenziali (in particolare, la Sent. n. 779 del 24 gennaio 2023 del Consiglio di Stato), evidenziando come la modifica non costituisca una modifica lesiva della natura del consorzio, realtà imprenditoriale distinta rispetto a quella dei singoli consorziati, sempre che il consorzio stabile rimanga in possesso dei requisiti richiesti dalla lex specialis, situazione non messa in discussione nel caso in esame.

Agenzia delle Entrate: IVA ridotta al 10% per progettazione e costruzione in unico contratto

L‘Agenzia delle Entrate (Risposta n. 309 dell’11 Dicembre 2025), intervenendo su una richiesta concernente la costruzione di un nuovo fabbricato, ha affermato che l’applicazione dell’Iva ridotta al 10% è ammessa se le prestazioni riguardano la progettazione e costruzione in un unico contratto. Diversamente, qualora la progettazione sia oggetto di un contratto autonomo e separato, trova applicazione l’aliquota ordinaria del 22%.

In via generale, relativamente alle prestazioni di progettazione, viene chiarito che “si adeguano” all’aliquota Iva applicabile alle spese di costruzione dell’edificio, a condizione che siano ricompresi in un unico contratto di appalto. In sostanza, le prestazioni di progettazione scontano l’aliquota Iva del 10% se rese in esecuzione di un contratto di appalto che ha ad oggetto la complessiva realizzazione dell’opera e, dunque, anche la sua costruzione.

L’Agenzia ricorda che l’aliquota ridotta del 10% si applica alle prestazioni rese in dipendenza di contratti di appalto relativi alla costruzione di case di abitazione non di lusso e degli edifici ad esse assimilati. A tal fine, viene richiamato l’articolo 1 della legge n. 659/1961, che individua come edifici assimilati quelli elencati dall’articolo 2, comma 2, del RDL n. 1094/1938, quali scuole, caserme, ospedali, case di cura, ricoveri, colonie climatiche, collegi, educandati, asili infantili, orfanotrofi e strutture analoghe.

Poiché tale elencazione non ha carattere tassativo, l’Agenzia ritiene che possano essere ricompresi anche immobili diversi da quelli espressamente indicati, purché destinati a finalità analoghe di istruzione, cura, assistenza o beneficenza. Nel caso specifico oggetto del quesito e della risposta dell’Agenzia, considerato che l’edificio sarà destinato ad attività di ricerca, didattiche e formative, le prestazioni ad esso relative possono beneficiare dell’aliquota Iva ridotta del 10%, a condizione che la componente formativa non risulti marginale.

Consulta la Risposta n. 309 dell’11 Dicembre 2025 dell’Agenzia delle Entrate a questo link: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/9487538/Risposta+n.+309_2025/5cb44866-21f1-615a-7dde-7182cb67c47d

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’Avviso per il BANDO ISI 2025

È stato pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 18 dicembre 2025, l’estratto dell’Avviso Pubblico ISI 2025 con il quale l’INAIL mette a disposizione delle imprese finanziamenti a fondo perduto per la realizzazione di interventi volti a migliorare i livelli di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, consultabile a questo link: https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2025/12/18/25A06676/SG

Rientrano tra le iniziative finanziabili i progetti per la riduzione dei rischi infortunistici e quelli per la bonifica da materiali contenenti amianto.

Le risorse finanziarie destinate dall’Inail ai progetti ammessi sono ripartite per regione/provincia autonoma e per assi di finanziamento.

Sul portale dell’Istituto è possibile consultare l’estratto di Avviso pubblico, gli Avvisi pubblici regionali/provinciali e gli allegati all’Avviso.

Il calendario delle scadenze sarà aggiornato il 27 febbraio 2026.